Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Затратный подход это своими словами

Затратный подход это своими словами

Затратный подход это своими словами

Затратный подход

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕФинансово-кредитный энциклопедический словарьангл. cost approach to valuation), З.п.

– совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение соврем.

материалов, технич. и технологич. решений, соответствие действующим технич. и санитарным требованиям). При З.п.

обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физич.

состояния и соответствия выполняемых функций соврем. потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание. Физическое устаревание – потеря стоимости, связ.

с изнашиванием, разрушением и др. физич. факторами, влияющими на длительность физич. и экономич. жизни объекта. Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои гл.

функции так же, как его более совершенные аналоги. Экономич. устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению.

Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта.

Физич. или функцион. устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым. Экономич. устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при З.п. зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования.

Общим приемом при использовании З.п.

является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соотв.

приемов оценки с учетом индивид.

износа. При З.п. к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости. Метод чистых активов применяют для оценки доходных пр-тий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов пр-тия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др.
Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов пр-тия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др.

Для определения рыночной стоимости капитала пр-тия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод ликвидац. стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, к-рые были бы получены от эксплуатации сегмента пртия.

Оценщик разрабатывает график упорядоч. ликвидации активов и определяет стоимость, по к-рой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже. Величина ликвидац. стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При З.п. к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, располож. на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка (см.

Оценка стоимости земли) используют методы: сопоставимых продаж; соотнесения (переноса); капитализации земельной ренты; техники остатка для земли; развития (освоения) земельного участка. Метод сопоставимых продаж означает внесение в определ. последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.
последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно прод.

объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (к-рая применяется к оцениваемому объекту). Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, получ.

за счет арендных платежей. Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки зем. участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость зем. участка соответствует сумме дисконтированного ден.

потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение. При З.п. к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы: сравнительной единицы; поэлементной оценки затрат; сметный, а также индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины уд. затрат, приходящихся на единицу сравнения, и кол-ва этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строит. работ и т.д.). Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отд.

элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа. Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период стр-ва оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню. При З.п. к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа.

Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты. Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

З.п. к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости. Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, к-рая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланир.

целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.
смотреть

Затратный подход при оценке недвижимости

Затратный подход – это способ , применяющийся по преимуществу к недавно введённым в эксплуатацию объектам, с минимальной степенью износа.Многофункционален, подходит для целей мониторинга коммерческого использования недвижимости.Основан на сопоставлении сумм потраченных на производство объекта средств и перспективах рентабельности использования или сбыта.Выполняет расширенные функции, в отличие от .

Суммирует совокупность полезных свойств недвижимости, с учётом элементов капитального строения и земельного участка (ЗУ), на котором оно воздвигнуто.

Если речь идёт о квартире – она выделяется не особняком, требуя соразмерной автономной оценки, а в процентном соотношении к зданию, в котором расположена.Учитывая вложенное в объект финансирование, выводится способ его целесообразного использования, ориентированный на сбыт или . Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же – тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность.Этот подход не получил широкого применения в быту, в силу требований к компетенции оценщика, которым может выступить только профессионал.
Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же – тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность.Этот подход не получил широкого применения в быту, в силу требований к компетенции оценщика, которым может выступить только профессионал.

Нюансы его применения опираются на тенденции перспектив, что предусматривает применение функций моделирования.Анализ и синтез, применяемые в расчётах, не сводятся к суммированию свойств, выдающих готовый результат. Они допускают использования в качестве базового фундамента, на котором строится модель оптимального режима окупаемости расходов.Содержание:В роли ориентира выступают унифицированные и уникальные свойства объекта недвижимости. Затраты, вложенные в строение или находящееся в нём помещение, анализируются в контексте условий рынка.Застройщик (собственник) рассматривает позиции покупателя, предлагающего ту или иную соразмерную цену за целый объект или его долю, которая представлена квартирами и иными помещениями, составляющими прецедент для восстановления вложенных расходов (см.

).Принцип восстановления капиталовложений – главная позиция, ориентирующая собственника компенсировать вложенные средства таким образом, чтобы получить от предшествующего этапа финансовые преимущества.Затратный подход основан на целостности преемственности причинно-следственных связей. Он не отделяет инвестирование в недвижимость от приобретения прибыли в результате сбыта или .Линия расчётов логически строится так, чтобы выровнять «уход в минус», который произошёл при возведении или приобретении недвижимости.

Выравнивание производится посредством поиска оптимальных решений коммерциализации недвижимости.Любая операция с недвижимостью рассматривается в виде соразмерной или несоразмерной компенсации инвестиций.

Для этого высчитывается допустимая восстановительная стоимость, учитывая те или иные перспективы, уже действующие на рынке недвижимости.Метод опирается на установленные нормативы Стандартов оценки Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95).

Нормативы предлагают метод последовательной оценки с применением формулы расчётов, которые заключаются в следующем:

  1. Амортизация или износ здания (С).
  2. Выявление рыночной стоимости земельного участка, расположенного под строением (А) или выступающим в роли .
  3. Учёт финансовых вложений в недвижимость, с привлечением восстановительной стоимости или стоимости замещения (В).

Для новостроек формула применяется следующим образом:А+В = стоимость строения. Для того чтобы высчитать долю – цену, устанавливаемую для жилого или нежилого помещения, следует определить процент, занимаемой квартирой (или иной территорией) площади.При этом учитывается и приплюсовывается соразмерный процент от площади совместного использования, к которой относятся:

  1. лестничные площадки;
  2. подъезды;
  3. технические помещения;
  4. шахты лифта и т.п.

Совместно использующиеся площади оплачиваются солидарно. Так же входят в учёт стоимости арендной платы.Если здание эксплуатируется более 3-5 лет, требуется провести вычет средств за амортизацию.

Тогда формула дополняется вычитанием параметров износа и используется следующим образом:А+В-С = стоимость здания.При определении параметров износа используется метод экспертизы здания.

В соответствии с основными целями подхода, которые ориентированы на специфику вовлечения объектов недвижимости в воронку активных массовых продаж или иных , выявляются его особенности.К ним относятся:

  1. Требования к проведению исчислений, основанные преимущественно на инвестировании в недвижимость.
  2. Учет совокупности полезных свойств строения или помещения, которые возникли в результате инвестирования и способны успешно участвовать в привлечении прибыли.
  3. Учёт различий в применении параметров восстановительной стоимости и стоимости замещения.
  4. Применение сравнительного метода при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения.
  5. При установлении рыночной цены требуется учесть процент амортизации строения, соответственно году постройки и иным признакам, допускающим соразмерные разрушения.
  6. В зависимости от условий применения подхода – выбор предельно актуальных нюансов полезных свойств объекта, на которые делается акцент.

При рассмотрении процента восстановительной стоимости учитываются общие, совокупные затраты на полученные характеристики копии.При учёте выигрышных сторон таковой, требуется применить принцип замещения – вывести наиболее рентабельные свойства в разряд существенных, ориентируясь на них при коммерческой эксплуатации строения или его элементов.Принцип моделирования – главное правило оценщика. Он выстраивает математическую копию строения, которая состоит из числового набора, символизирующего взаимосвязи между вложениями в отдельные элементы строения. На выходе он получает модель рентабельности.Структура модели основана на мониторинге тенденций, отражающих те или иные характеристики копии, как выигрышные.

Коммерческий подход допускает их вынос в центральную часть рыночного предложения.Те свойства, которые не отвечают моделируемым тенденциям, так как не входят в число коммерциализированных преимуществ – отсылаются на периферию. Здесь таковые ассимилируются в основу или базис, на котором выстраиваются моделируемые элементы возмещения затрат.Здесь возникает вопрос о заместительной стоимости, которая дополняет планирование восстановительной стоимости дополнительными, новационными нюансами, присущими оцениваемому объекту недвижимости.Говоря о свойствах, которые оформляются на выходе, следует учесть, что без дополнительного применения сравнительного подхода, построить актуальную модель невозможно. В качестве ориентира выбираются аналоги, которые отражают совокупность имеющихся в копии свойств.Из этого информационного банка отбираются те качества, что уже успешно прошли апробацию в рыночных условиях.

В соответствии с таковыми, учитываются варианты компенсации затрат.Основные методы, которыми располагает обозначенный подход, следующие:

  1. индексирование.
  2. количественного анализа;
  3. учёта затрат укрупнённых элементов строения;
  4. сравнительной единицы;

В метод количественного анализа входят вложенные инвестиции, соответственно сметам, установленным для тех или иных видов работ, при возведении здания и оборудования его элементов.Здесь учитывают и расходы:

  1. на стройматериалы;
  2. оплату труда;
  3. эксплуатацию техники и иные вложения.

Метод учёта затрат укрупнённых элементов опирается на детальные расчёты капиталовложений только в отношении общих элементов и структур, а так же сопутствующих расходов на оплату труда в целом и эксплуатацию техники. Здесь расчёты проводятся приблизительно, не уделяя внимания тем или иным нюансам, как при количественном анализе.Метод сравнительной единицы исходит из числа элементов здания. К нему подбирается аналог с аналогичным количеством элементов и установленной стоимостью.

Оценка основана на корректировке числа элементов и копировании стоимости аналога.Индексирование проводится по установленным Госкомстатом сведениям.

Используется при изменении рыночных цен. Здесь баланс общих затрат индексируется соответственно установленным нормативам.При оценке земель поселений, учитываются расходы, требующиеся или использованные на развитие инфраструктуры.

По преимуществу расчёты производятся с применением метода учёта укрупнённых затрат.Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным .Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

  1. постройки;
  2. транспортные и инженерные коммуникации;
  3. многолетние плодоносящие деревья;
  4. мелиорация земель;
  5. ландшафт и экологичность зоны.
  6. местоположение ЗУ;
  7. свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией . При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.Здесь же применяется метод изъятия, допускающий снижение цены на сумму, соразмерную износу установленных улучшений.

А так же допускающий явные неудобства использования надела, связанные с теми или иными свойствами, относящимися к минусам ЗУ или окружающего ландшафта.

Начисления выплат за аренду недвижимости так же допускают применения затратного подхода.

Здесь учитывается специфика недвижимости и целевое назначение использования аренды, что требует подбора более точных методик расчёта.При , кроме обозначенных норм расчёта, иногда используется так же метод инвестиционных контрактов.

Его применение целесообразно в крупных городах, с организованной системой взаимодействия между заказчиком, застройщиком и инвестором. В контракт вносятся положения о передаче заказчику части здания или иных элементов.Ими могут быть парковка, нежилые площади первого этажа, предусмотренные для коммерческих целей или оговоренный объём жилых площадей (см. ).На основании передачи готового продукта, допускается:Изымать из суммы арендной платы предполагаемую стоимость готового продукта, передаваемого арендодателю по условиям контракта.Разделить арендную плату в процентном соотношении между участниками получения прибыли в виде готового продукта.

В этом случае договором инвестирования предусматривается так же ответственность за внесение затрат на возведение строения.В иных случаях затратный подход ориентируется на аналогии арендных отношений, используя так же методики сравнительного подхода. Это связано с позицией арендодателя на установление нормативов и регламента при переходе арендных прав.Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.К числу недостатков можно отнести:

  1. Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.
  2. При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
  3. Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
  4. В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.

Кроме перечисленного, требуется отметить незаменимость данного метода при оценке уникальных объектов или проведении экспертизы их технического и экономического состояния.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.

3 подхода к оценке недвижимости.

Как выбрать подходящий?

1 мая 2021Существуют 3 основные подхода к оценке недвижимости.

Часть из них подходит для оценки жилой недвижимости при продаже или покупке, а часть не очень.

Вот как можно оценивать недвижимость, в упрощенном для неискушенного обывателя виде:Расходный подход к оценке означает, что мы оцениваем общие затраты на постройку/приобретение и улучшение недвижимости. Такой способ больше всего подходит для застройщиков при получении кредита у банка.

Или для страховых компаний, которые оценивают стоимость материалов и работ для восстановления недвижимости в случае наступления страхового случая. Попытки так оценить недвижимость у семьи, которая владеет недвижимостью больше 3 лет может дать ошибочный результат, так как рынок сильно «вырос» или «упал» за время, прошедшее с ее покупки.Оценка соотношения затрат на приобретение и улучшение недвижимости и дохода, который она приносит, например от сдачи объекта в аренду.

Обычно такой подход к оценке недвижимости используют инвесторы, цель которых заработок от перепродажи, аренды, управления или использования недвижимости для нужд собственного бизнеса.

Для оценки квартиры этот метод подходит в случае, если вы ее покупаете для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду. Оценка в сравнении с конкурентами на открытом рынке, о которых есть точная информация о цене. Цене сделки. Поэтому он так и называется.

В профессиональной среде агентов по недвижимости такой метод принято называть СМА — Сравнительный Маркетинговый Анализ.

Любопытно, что на английском аббревиатура и смысл такие же.

СМА это Competitive (иногда Сomparative) Marketing Analysis.

Этот способ позволяет определить цену недвижимости «в моменте» на существующем на сегодняшний день рынке. Иногда при рыночной оценке используются элементы первых двух методов. Например сколько нужно вложить в квартиру, чтобы она стала больше похожа на квартиры конкурентов.

Именно Сравнительная оценка больше всего подходит для оценки как продаваемой, так и приобретаемой недвижимости для обычной семьи.В следующей статье я расскажу, как именно стоит проводить такую оценку и готовить СМА, который поможет принять правильное решение.А что вы об этом думаете?Пишите в комментариях.

Что такое затратный подход в оценке недвижимости

› › › Необходимость разобраться в нюансах оценочной деятельности чаще всего появляется у собственников при уплате налога со зданий и сооружений, привязанного к кадастровой стоимости недвижимости, либо при продаже имущества. Причем в первом случае интерес в том, чтобы стоимость имущества была как можно меньше, а во втором хочется видеть цену повыше.

Что делать, если произведенная не устраивает? Разберемся, как именно оценщик получил такие данные и какой метод желательно использовать в разных случаях, чтобы получить наиболее достоверный (или выгодный) результат.

Один из самых простых способов рассчитать стоимость вещи – вычислить, сколько денег было потрачено на ее изготовление. В этом и заключается суть оценочного подхода с учетом затрат.

Однако затратный подход – это общее название методик и способов, которые используют оценщики при расчете рыночной стоимости. Чтобы оценка стала реальной цифрой, а не вымышленной категорией, подсчет затрат проводят по строго установленным правилам. Пример. Нужно установить стоимость квартиры в Москве.

Если оценщик будет учитывать стоимость материалов, которые необходимы для ее постройки, основываясь на расценках европейских поставщиков и ставок оплаты труда, применяемых в Евросоюзе, стоимость квартиры по такому расчету выйдет в 3-4 раза выше ее реальной стоимости на рынке. Конечно, продавец останется доволен, но практической пользы от такой оценки будет мало.

Поэтому в затратном подходе важно внимательно рассчитать, какие именно затраты нужно принимать во внимание при подсчете стоимости объекта.

Формулу затратного подхода можно изложить так. Устанавливают величину затрат, которые были бы понесены для воссоздания объекта оценки, но именно в таких условиях, которые сложились на дату оценки.

Из получившейся стоимости вычитают размер корректировки на уровень износа объекта. То есть затратный подход подразумевает использование двух величин – «идеальную» стоимость и размер износа. Для подсчета этих двух переменных используют разные методики.

Для расчета «идеальной» стоимости чаще всего используют восстановительную стоимость – размер расходов в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точно такого же предмета оценки, при использовании тех же материалов, дизайна, при аналогичном качестве работ. Однако прогресс не стоит на месте, и оценщик нередко сталкивается с тем, что тех материалов, из которых сделан дом, сейчас на рынке уже не найти. В таких случаях используют запасной вариант – считают стоимость замещения (расходы для воссоздания объекта, аналогичного предмету оценки по полезности).

При расчете стоимости замещения допускается применять цены новых материалов, использовать расценки новых технических решений, учитывать действующие стандарты, применимые к жилым помещениям. Второй этап – вычисление износа.

Сложность в том, что износ рассчитывают не по нормативной или бухгалтерской документации, а по реальному физическому состоянию, т.

е. по тому, насколько предмет оценки соответствует заявленным функциям и целям его использования. Например, никто не будет спорить, что квартира в «хрущевке» далеко не так хороша, как квартира в новом монолитном доме. Общий износ объекта складывается из трех величин:

  • Функциональное устаревание – уменьшение цены по причине неспособности предмета оценки выполнять свои функции так же и в таком объеме, как более современные аналоги.
  • Экономическое устаревание – обесценивание предмета по причине внешних причин. К ним может относиться, например, утрата спроса на производимый заводом товар. Оборудование, предназначенное для выпуска компакт-дисков, не пользуется таким спросом, как 10 или 20 лет назад, поэтому цена на него снижается.
  • Физическое устаревание – утрата стоимости вследствие изнашивания, разрушения и других естественных причин.

В профессиональной среде оценщиков износ принято делить на устранимый и неустранимый.

В первом случае в результате ликвидации такого износа (вложения инвестиций) стоимость предмета оценки восстанавливается до изначального уровня или даже превышает затраты по устранению износа. Но есть ситуации, когда независимо от размера вложений в актив от него не стоит ждать восстановления рыночной стоимости, как в приведенном выше примере с линией по производству компакт-дисков.

В подобных случаях говорят о том, что износ неустранимый. Как правило, устаревание физическое и функциональное можно преодолеть, а экономическое необратимо. При оценке объектов разного масштаба и функционала используют и различные методики.

Применение затратного подхода к оценке предприятий (или шире – бизнеса в целом) требует использования методов определения чистых активов и ликвидационной стоимости. Применим к определению цены предприятий, которые имеют перспективы развития, показывают стабильный доход. При оценке таких предприятий достаточно определить рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов: земельных участков, зданий, машин и оборудования, задолженности партнеров и контрагентов перед этим предприятием.

Для определения рыночной стоимости предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод чистых активов в значительной степени строится на анализе бухгалтерской и финансовой отчетности. Уместен при оценивании банкротящихся предприятий или когда выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия.

Иными словами – выгоднее продать бизнес, чем продолжать работу. Специалист рассчитывает график поэтапной ликвидации активов и определяет цены, по которым имущество может быть реализовано на день ликвидации за вычетом дисконта на срочность и расходов по продаже. В итоге для получения ликвидационной стоимости предприятия дисконтированная выручка от продажи активов уменьшается на размер обязательств и расходов по ликвидации.

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора. Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание.

Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины. Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы. При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение.

Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива. Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли. По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода.

Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса.

Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

  1. конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
  2. программные коды;
  3. авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.
  4. патенты на изобретения, ноу-хау;
  5. товарные знаки (бренды, торговые марки);

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией. Перечень некоторых способов приобретения:

  1. безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
  2. создание актива трудом работников самой организации;
  3. приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.
  4. обмен на другое имущество;
  5. покупка актива у другой организации;

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем.

Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире. Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом.

Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок. Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно.

Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т.

д.). Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты.

Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации. Скромным стартаперам придется «кусать локти», наблюдая за успехом своей идеи.

Метод стоимости создания подразумевает вычисление полной восстановительной стоимости актива. Такая стоимость включает траты, понесенные при создании или приобретении объекта, после которых его можно использовать в планируемых целях. Из полученной восстановительной стоимости оценщик вычитает коэффициент морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости идет от обратного предположения: что сэкономил правообладатель, используя оцениваемый актив в бизнесе? Сумма такой экономии и будет составлять рассчитываемую стоимость нематериального актива. Основное применение затратный подход получил при оценке недвижимого имущества.

Затратный подход дает наиболее достоверные и верифицируемые результаты. В процессе оценки рассчитывают рыночную стоимость земли и зданий, расположенных на участке. Методы при затратном подходе к оценке недвижимости различаются незначительно.

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы. При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета». При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет. Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду. Используется для неосвоенных земельных участков.

Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Важно! Методы затратного подхода в оценке недвижимости чаще всего применяются в совокупности, поскольку только один способ дает сильные искажения. Российский рынок земли закрытый, дает мало примеров для сравнительного анализа, а при продаже уникальных (по расположению, особенностям рельефа), больших участков достоверно определить стоимость и вовсе бывает невозможно.

Поэтому результаты оценки у разных специалистов могут сильно различаться. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при оценке износа зданий.

Это важно для покупателей, которые хотят сразу понимать, какие дополнительные расходы им придется понести после закрытия сделки купли-продажи здания.

Основные методы:

  1. сравнительной единицы;
  2. сметный;
  3. индексный способ оценки.
  4. поэлементной оценки затрат;

Метод сравнительной единицы исходит из величины затрат, произведенных при строительстве здания, но не в целом, а приходящихся на единицу сравнения, и количестве этих единиц. Единицей сравнения может быть м² площади, квартира или номер в гостинице, м³ строительных работ.

Это удобно, если аналогичных зданий в той же местности нет, а на примере существующего аналога необходимо рассчитать стоимость строительства. Метод поэлементной оценки затрат – это последовательный расчет и сложение рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом износа каждого из элементов.

Сметный метод – анализ строительных смет и буквальный перерасчет каждого показателя по новым ценам и тарифам. В результате метод дает достоверный результат: сколько будет стоить возведение такого же здания в той же местности.

Минус в том, что найти строительные сметы – задача не из легких, особенно для старых зданий.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню. Это интересно: Использование затратного подхода оправдано не во всех случаях.

Если при оценке зданий затратный подход проявляет себя наилучшим образом, то при оценке нематериальных активов он точен далеко не всегда. Поэтому если оппонент в суде предъявляет отчет с ценой, которая расходится с вашим мнением по спорному активу, либо покупатель предлагает купить здание за копейки – стоит взять паузу и изучить предлагаемые отчеты. Если затратный подход и его методики применены в отчете неправильно – провести свою оценку, предварительно обсудив с оценщиком, какой именно метод целесообразно использовать в сложившейся ситуации.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+