Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Возможное использование офисных бизнес центров

Возможное использование офисных бизнес центров

Возможное использование офисных бизнес центров

Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы быть заполненным завтра

В Минске интенсивно возводятся бизнес-центры. Наиболее продвинутые девелоперы начинают задумываться: что мы построили, где и для кого?

О трендах в запросах по аренде и инвестициям в офисные площади рассказывают эксперты компании Colliers International Руслан Воронецкий и Денис Четвериков, а также основатели студии архитектуры и интерьера Nota Bene Татьяна Антипова и Максим Максименко, проектировавшие многие современные офисные пространства.

— Согласно проведенному Colliers опросу, при средней ставке аренды офиса по Минску € 10–12 за м2, сегодня арендаторы готовы платить за офис, полностью соответствующий требованиям компании, € 17­–18 и больше.

Каждый день, работая над поисками офиса, мы исследуем, выполнение каких требований гарантирует платежеспособный спрос сегодня:

  1. Большая парковка рядом с бизнес-центром (желательно бесплатно)
  2. Хорошее транспортное сообщение: наличие метро в пешей доступности важнее, чем расположение в центре
  3. Развитая инфраструктура.
  4. Изолированный офисный блок или этаж

При проектировании помещений важно учитывать особенности аудитории.

К примеру, в этом году только ИТ-компании находились в поиске новых офисных помещений общей площадью более 75 000 м2. Предпочтения респондентов из этой сферы:

  1. Для 99% важны система вентиляции и кондиционирования, освещение и расположение окон, наличие кухонной зоны. Однако кто-то из застройщиков все равно решит сэкономить и на этом.
  2. 75% неважно (или незначительно) наличие конференц-зала
  3. 65% неважно наличие душевой комнаты

Спрос на офисы за последние 10 лет постоянно меняется: кроме ИТ-сектора основными арендаторами выступали консалтинговые и юридические компании, международные представительства.

Инвестор должен знать ответы на вопросы:

«Как будет работать бизнес-центр в качестве инструмента инвестиций?»

, «Что делать, если план с размещением ИТ-арендаторов не сработает?».

Понимание таких нюансов позволит создавать гибкие и гибридные решения в объектах недвижимости, которые будут пользоваться спросом и стоить выше средних ставок аренды на рынке. Если сравнивать бизнес-центры по критериям международной классификации, то наши объекты по-прежнему отстают от аналогичных предложений в Москве, Киеве и других мегаполисах. Однако это вовсе не означает, что в Минске нет успешных проектов.

Из всей офисной недвижимости Минска есть несколько бизнес-центров, в которые стоит очередь из арендаторов.Не все из них удачно расположены, а значит, этот показатель не определяет успешность. Нельзя также сказать, что работа над лояльностью арендаторов является ключом к успеху.

Это еще раз подтверждает факт: необходимо понимание, для кого мы строим. Если разобрать критерии успеха бизнес-центров Минска, мы увидим, что универсального рецепта нет.

Вот несколько примеров: 1. Kiroff Center — отличная синергия месторасположения и истории арендаторов. В этом бизнес-центре работают ИТ-компании, получившие признание на международном уровне:

  1. Компания AIMATTER,
  2. OWHealth — создатели популярной мобильной платформы в сфере женского здоровья Flo
  3. PandaDoc
  4. Всемирно известная компания-разработчик приложения MSQRD, приобретенная корпорацией Facebook

В остальном объект является стандартным по уровню инженерии и качеству отделки.

Наличие всего двух указанных плюсов помогли ему стать успешным. Пул арендаторов помог девелоперам недвижимости создать историю, и теперь многие ИТ-компании хотели бы иметь офис в этом бизнес-центре. 2. Omega Tower — абсолютное лидерство в работе person-to-person с арендаторами и хорошая инфраструктура.

В нем расположены офисы TUT.BY, Samsung, Oxagile, Bayer. Управляющая компания постоянно работает с арендаторами:

  1. Сажает вместе со всеми деревья в сквере рядом
  2. Приглашает детей сотрудников на экскурсии в офис
  3. Дает бонусную систему для всех арендаторов
  4. Устраивает для компаний праздники
  5. Поздравляет с нестандартными датами, например, началом весны
  6. Располагает кафе с баллами, за которые можно покупать обеды.

Здание наполнено жизнью, если можно так выразиться.

Реальный кейс: совместно с главой иностранного представительства мы посещали объекты в Минске. После знакомства с Omega Tower, он сказал, что это первый объект, где он увидел в здании счастливых работающих людей. Это как раз тот случай, когда говорят: «Дьявол в мелочах».

Благодаря постоянному вниманию к потребностям аудитории и работе над ее лояльностью, арендаторы уже не так критично настроены по поводу времени ожидания лифта или расположения объекта относительно центра города (что наблюдалось ранее). 3. Velcom-Центр отличается отличным месторасположением, высококачественными строительными материалами и инженерией. Именно по этой причине арендная ставка в этом бизнес-центре в 2 раза выше, чем в объектах, расположенных всего в 500 м от него.

4. Фаренгейт имеет правильную форму квадрата: в центре располагается шахта с инженерией, серверная, а по периметру — окна и рабочие места. Бизнес-центры необычной формы с наклонными стеклами и полукруглым фасадом выглядят красиво, но их сложно коммерциализировать.

Если сравнивать два офиса площадью 500 м2 с разной формой, то в них по-разному сядут люди: где-то это будет 70 человек, а где-то — только 50.

Квадратное здание идеально и функционально для деления офисного пространства с минимальной потерей полезной площади. 5. Rivera Business. При плохо развитой инфраструктуре, основная концепция этого объекта заложена в его архитектуре.

Это однозначно «оверпрайс» внутри: 5 видов мрамора, красивая входная группа (ресепшн), которая подчеркивает статус бизнес-центра.

Вместе с тем, наклонные стекла, сужающийся шаг колонн и глубоко посаженное ядро усложняют размещение рабочих мест.

Компания Colliers осуществляла аудит этого проекта на стадии эскиза, и ряд моментов — к сожалению, не всех — был улучшен, чтобы минимизировать потери на возможных сценариях расстановки мебели. Даже при наличии недостатков здание обладает уникальностью, и благодаря этому является притягательным для различных арендаторов. Например, в отличие от компаний, нацеленных на максимальное использование пространства, большая глубина этажа может быть плюсом для некоторых ИТ-компаний с потребностью во вспомогательных помещениях: ресепшн, игровые, переговорные и комнаты для отдыха, кухни.

Говоря о «рецептах» успеха, можно отметить один универсальный принцип для застройщика и девелопера — анализировать.В Минске мало качественных современных офисов: например, всего лишь одно здание относится к А классу.

Здесь почти нет продуманных зданий, при создании которых были заданы вопросы:

  1. Откуда и каковы предпочтения данной целевой аудитории в Беларуси? и т.д.
  2. Что будет со зданием через 5−10−15−20 лет?
  3. Какие эмоции должно вызывать здание снаружи, внутри?
  4. Кто будет пользоваться объектом и как?
  5. Зачем создается объект?
  6. Почему здание должно быть интересно той или иной целевой аудитории?

Ответы на них позволили бы появиться бизнес-центрам с четкой концепцией, конструктивными решениями, набором вспомогательных помещений и пр., как, например, «Клевер Парк». Значительная часть деятельности по проектированию студии Nota Bene приходится на офисные интерьеры. Как правило, клиенты обращаются за проектированием внутреннего офисного пространства в связи с переездом в новый офис.

1. Первый вопрос, на который должен ответить собственник бизнеса: какие задачи он решает переездом? Они могут быть простые (расширение или, наоборот, тяжелые времена и надо уменьшиться) и сложные. Сложные задачи чаще озвучивают клиенты не из Беларуси, когда в рамках задач компании меняется отношение к рабочему процессу и нужен офис, который соответствует новым корпоративным коммуникациям и стратегии, создает все необходимые условия для деятельности.

2. Ошибка с выбором помещения. При переезде рекомендуем составить список требований по выбору объекта.

Наряду с базовыми моментами (месторасположение, транспортная доступность, инфраструктура, наличие парковки), важно оценить возможности помещения для решения задач бизнеса.

Планировочная структура здания может им противоречить: мешать созданию мобильного офиса, Open space или трансформируемого пространства. Указанные требования должны быть решены на этапе выбора здания, и лучше приглашать дизайнера еще на этой стадии.

Офис — это не квадратные метры. Это экосистема, объединяющая определенное сообщество.Техническое задание собственника для дизайнера уже не звучит как «посадите мне тут любыми путями 100 человек». Сегодня офис — это место для жизни.

Ушла та парадигма, что ты пришел на работу к 9:00, и в 17:45 уже стоишь на проходной, чтобы в 18 провести карточку и выйти. График работы может быть 24/7. Компании устраивают мероприятия, куда можно прийти семьей, инвестируют в сотрудников, поддерживают их личные проекты.

В Беларуси это тоже есть. Сегодня собственнику важно, чтобы люди хорошо работали, хорошо себя чувствовали, хотели приходить и не хотели уходить.

3. Indoor и Outdoor пространство.

Сейчас у всех компаний есть брендбук, но дизайна по нему уже не достаточно. Сегодня у нас есть возможность поместить в повседневную рабочую среду не только красоту, но и смысл, улучшив тем самым жизнь людей и эффективность бизнеса. Каждый элемент дизайна интерьера — форма пространства, свет, планировочное решение, цвет стен, расположение мебели — несет в себе сообщение с определенным значением.

Все вместе они предлагают способ, сценарий работы, жизни или общения в офисе.

Визуальный язык пространства информирует, вызывает эмоциональный отклик и говорит о характере компании.

Более того, люди могут увольняться, если им не нравится офис. Один из руководителей ИТ-компании поделился случаем, когда сотрудник уже подписал job offer, а потом во время экскурсии по офису дал понять, что появились сомнения. Пока нет глубоких исследований нашего рынка, но согласно исследованию Университета Восточной Англии, британские компании теряют большие деньги из-за неэффективности сотрудников на рабочем месте — около 15 млрд фунтов.

Мы вывели следующие критерии современного офиса:

  1. Открытость и мобильность — пространство должно помогать формировать разные мобильные команды для решения любых задач. Это определяет скорость принятия решений
  2. Неформальный подход — это решение креативных задач. Когда пространство выглядит нестандартно, оно создает предпосылку для того, чтобы и поставленные задачи решались смело и креативно
  3. Персонализация — возможность выбрать место для разной активности и видов работ: где можно расслабиться и отдохнуть или наоборот погрузиться в работу, сесть за стационарное место
  4. Современные технологии — начиная от вентиляции и заканчивая технологиями, которые повышают эффективность и продуктивность. Это SMART-технологии «умного офиса», бронирование Meeting Room через онлайн-приложение, снижение затрат за счет автоматизированного выключения электроэнергии, отопления и т.д.

Поскольку основные арендаторы — это все-таки ИТ-компании, что означает особую плотность рассадки, большое количество тепла от техники и множество людей, находящихся на работе с 11 до 23 и дольше, — очень важно учитывать качество инженерии: вентиляцию, климат, электрику.

Современный офис должен постоянно меняться, и задача дизайнера учесть это при решении технических аспектов.

Если не заложить эту мобильность на уровне проектных решений, потом ее будет трудно реализовать. Для того чтобы обеспечивать постоянный рост спроса на аренду офисной недвижимости, застрощики и девелоперы должны помнить и учитывать несколько основных моментов. 1. Анализ на этапе проектирования.

Мы каждый день слышим причины отказа, почему нравится или не нравится тот или иной объект. Знаем стоимость каждого исправления. К сожалению, иногда изменить что-то уже нельзя.

По сути, мы работаем с информацией, которая была бы нужна тем, кто работал до нас: девелоперам, застройщикам, архитекторам.

Им надо понимать, что экономия на услугах экспертов и консультантов в самом начале — мнимая.

Впоследствии придется вкладывать собственные средства в дополнительный ремонт, давать большие арендные каникулы, чтобы арендатор смог добавить все то, что не учел девелопер, или сдавать по заниженной ставке.

2. Выстраивание бизнес-процесса с участием профессионалов. К сожалению, случается, что все решения по планировке, финансам, инженерии принимает один и тот же человек — руководитель.

Это одна из причин высокой себестоимости строительства в Минске.

А она выше, чем на рынке Москвы, например. 3. Скорость. Чем длиннее срок строительства, тем менее привлекателен объект с точки зрения инвестирования. Здесь действительно время — деньги.

Проблема белорусского рынка офисов и всех других рынков тоже — в неумении работать рационально и отсутствии опыта, культуры организации эффективной коммерческой деятельности. В Киеве девелопер говорит нам, что заказчик диктует требования. У нас эта культура пока отсутствует.

Чаще бизнес-центры строят, как асфальтовые дорожки: вначале строят, а потом смотрят, где люди «ходят». Хотя много можно предусмотреть на этапе проектирования.Например, даже белорусские нормы по подаче воздуха сегодня значительно отстают от европейских: если у них 60 кубов на человека, то у нас все еще 20.
Хотя много можно предусмотреть на этапе проектирования.Например, даже белорусские нормы по подаче воздуха сегодня значительно отстают от европейских: если у них 60 кубов на человека, то у нас все еще 20.

В этом смысле хорошее решение предложили в БЦ Rivera Business. Они не стали вкладывать деньги в полноценную вентиляцию, но дали возможность каждому доработать автономную.

У нас действительно высокая себестоимость и низкое качество объектов по различным причинам: высокая стоимость заемных средств, высокая стоимость импортных материалов, устаревшие правила в строительных нормах, недостаточный опыт строителей, неустранимое желание заложить максимально высокую маржу, где можно и где нельзя.

Время, когда бизнес-центры брали исключительно количеством квадратных метров, ушло. Сегодня уже нельзя строить по накатанной, учитывая только предыдущий, уже не актуальный опыт, находящийся вне мышления того поколения, которое будет в нем работать. Если давать рекомендации девелоперам, акцентируем внимание на следующем:

  1. Бизнес-центр — это коммерческий продукт для извлечения прибыли, поэтому на всех этапах жизненного цикла должны приниматься экономически эффективные решения. Это касается себестоимости и строительства, позиционирования, планировочной эффективности, возможных затрат на управление, ставок аренды и пр.
  2. У бизнес-центра есть множество измерений. Желателен тщательный анализ, глубокая рефлексия относительно объекта со стороны лиц, ответственных за его создание. Помимо экономического и потребительского измерения есть градостроительные аспекты, включенность бизнес-центра в городскую среду и окружение, экологическая безопасность и устойчивость, изменения с течением времени и возможности по реконцепции и пр.
  3. Бизнес-центр как конечный продукт создается для кого-то и зачем-то. В центре качественных параметров и потребительских свойств (общей площади, размеров и глубины этажа, модульных и сеток колонн, инженерии, систем энергоснабжения и управления зданием и пр.) должен стоять потенциальный потребитель, компания-арендатор и ее люди

Всем выйти из офиса

Рынок офисной недвижимости за последние несколько месяцев претерпел большие потрясения.

Аналитики говорят, что пандемия явилась только триггером мирового финансового кризиса. А поэтому можно проследить некие тенденции, как и когда рынок будет выходить из этого пике. В том числе — и нижегородский. Часть офисов сейчас пустует, потому что многие работодатели видят в удаленке больше преимуществ, чем недостатков.
Часть офисов сейчас пустует, потому что многие работодатели видят в удаленке больше преимуществ, чем недостатков. Фото: Максим Блинов/РИА Новости Главный вопрос, который задают себе многие игроки рынка, — что будет, когда закончится пандемия?

Коронавирус уйдет, а многие компании предпочтут оставить сотрудников на удаленке, частично или полностью. Это значит, что будущее традиционных офисных пространств туманно.Руководитель отдела стратегического консалтинга ГК «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости» Денис Зыков говорит, что спрос на аренду офисных площадей в Нижнем Новгороде постепенно начал восстанавливаться.

Причем интересуют потенциальных арендаторов либо совсем маленькие пространства — по 10-20 квадратных метров, либо довольно большие, от 800 «квадратов». Интерес к площадям среднего размера тоже есть, но спросом это назвать нельзя: скорее, некое прощупывание ситуации.- Основной проблемой стал рост дебиторской задолженности из-за отсрочки арендных платежей. Практически все объекты предоставляли скидки выборочно, проводя долгие и многократные личные беседы с арендаторами, требуя документального подтверждения снижения оборотов.

Доходы бизнес-центров упали из-за того, что многие арендаторы получили скидки в 10-20 процентов и отсрочки платежей, — рассказал Денис Зыков.По словам коммерческого директора БЦ «Время» Дмитрия Кочнева, успех или неудача каждого конкретного бизнес-центра зависит от распределения портфеля арендаторов.- В кризис страдают более мелкие компании, они резко реагируют на падение рынка, у них меньше финансовая подушка безопасности.

Они первыми начинают просить о скидках.

Крупные компании более инерционны, их бюджеты заложены на год вперед, для них кризисные явления ощущаются позже.

У больших организаций чаще всего есть подразделение, занимающееся вопросами аренды, они более грамотно пытаются выровнять ситуацию, — пояснил эксперт.Гарантией продолжения отношений с некоторыми арендаторами стал такой инструмент, как обеспечительный платеж, столь нелюбимый большинством из них. «Дебиторская задолженность у всех стала расти, кто-то сразу об этом предупреждал, кто-то пропадал из поля зрения.

Обеспечительный платеж пошел на пользу как нам, так и арендаторам.

Месяц-два они могли с нами вести диалог до того, как договоримся о скидках или они встанут на ноги», — рассказал Дмитрий Кочнев.Он привел данные собственного исследования посещаемости бизнес-центра.

Если в марте трафик достигал около трех тысяч человек в день, то в мае это число снизилось до 300. Сейчас в день здание посещают от 500 до 1000 человек.

«Что будет дальше — большой вопрос, многие почувствовали перспективы экономии, часть работодателей готовы перевести персонал на удаленный режим работы насовсем»

, — подчеркнул топ-менеджер.Председатель Комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс говорит, что на рынке присутствует ожидание снижения цен и появления банкротных продуктов.- Банки стали активно готовить управленческие кадры.

Они понимают, что через несколько месяцев эти активы могут перейти к ним в управление.

Все зависит от того, как будет развиваться рынок. Если эпидемия близится к концу, то многие продержатся. А если накроет вторая волна, мы не знаем ее силы.

Даже маленький всплеск может положить сильные, устойчивые корабли, — считает она.Денис Зыков полагает, что в январе можно ждать оживления переговоров, а в апреле — оживления рынка. «До этого времени рекомендуем банкам не отбирать активы.

Они понимают, что активами надо уметь управлять. Но такие случаи возможны», — признается он.Председатель комитета офисной недвижимости РГУД Гайк Папоян рассказал, что в Москве арендные скидки в период кризиса колебались от 0 до 100 процентов, причем были организации, которые не вышли к арендодателю даже за символической скидкой, ощущая свою устойчивость. При этом традиционные офисные пространства постепенно отходят на второй план, большие перспективы у сервисных офисов, которые можно сравнить с системой каршеринга.- Это такие модернизированные коворкинги.

Сервисные офисы — большие кабинеты на 20-50 человек, куда компания готова быстро переехать.

У них арендная ставка иногда выше, но и гибкость условий больше. Они могут давать даже право расторжения, — пояснил Гайк Папоян.О том, что традиционные офисные центры ждет трансформация, говорит и Денис Зыков. «Бизнес-центры могут начать переходить в какие-то более интересные форматы, кластеры услуг.

Такие объекты уже начали реализовываться.

Есть пример во Владимирской области. Будут востребованы коворкинги, но в ограниченном количестве и только в том случае, если это будут полноценные рабочие места со всей инфраструктурой, а не просто пространства, куда студенты приходят со своими ноутбуками на время.

Традиционные бизнес-центры как инвестиционный проект будут терять свою привлекательность», — считает он. . В регионах Филиалы РГ Приволжье ПФО Нижегородская область

Свой бизнес: бизнес-план коворкинг-центра

* В расчетах используются средние данные по России 1 020 000 ₽ Стартовые вложения 480 000 — 500 000 ₽ Выручка 86 000 — 100 000 ₽ Чистая прибыль 15 мес.

Срок окупаемости Коворкинг – новое явление в бизнес — среде России, которое опирается на тенденции рынка труда. Ожидается, что к 2021 году доля специалистов, работающих на «удаленке», вырастет до 20%. Цель проекта – открытие коворкинг-центра для реализации спектра услуг в сфере коворкинга (организации работы различных специалистов на одной территории, представляющий собой «совместный офис»).

Данный коворкинг-центр позиционирует себя как уникальное творческое пространство, объединяющее людей творческих профессий и вдохновляющее на работу. Целевая аудитория коворкинг-центра состоит из различных групп, к которым можно отнести фрилансеров, начинающих предпринимателей, самозанятое население, а также людей, стремящихся к саморазвитию.
Целевая аудитория коворкинг-центра состоит из различных групп, к которым можно отнести фрилансеров, начинающих предпринимателей, самозанятое население, а также людей, стремящихся к саморазвитию.

Для реализации коворкинг проекта арендуется коммерческая площадь 160 кв.м в центральной части города. Коворкинг-центры – новое явление в бизнес-среде России. Первое подобное заведение открылось в России в 2008 году.

На сегодняшний день по всей стране зарегистрировано около 300 коворкинг центров, 1/3 из них располагается в Москве.

Для других крупных городов эта ниша более свободна и открывает множество перспектив.

Коворкинг как бизнес идея это относительно долгосрочные вложения, которые не окупятся сразу. Срок окупаемости коворкинг-центров составляет 1-2 года, что может отпугнуть некоторых предпринимателей. Еще одной проблемой является требование значительной суммы первоначальных затрат.

Этот вид бизнеса в большей степени подойдет тем инвесторам, которые ориентированы на реализацию долгосрочного проекта, учитывающего веяния современной экономики.

Главным достоинством коворкинг-центра как бизнес-направления является ориентация на тенденции экономики. Ежегодно число специалистов, работающих по системе дистанционной занятости, увеличивается.

Ожидается, что в России к 2021 году доля специалистов, работающих на «удаленке», вырастет до 20%. Поэтому открытие коворкинг-центров сейчас позволит занять свободную и перспективную нишу, популярность которой через пару лет существенно увеличится. Объем первоначальных инвестиций составляет 1 020 000 рублей.

Инвестиционные затраты направлены на ремонт помещения, приобретение мебели и оборудования, рекламу и формирование оборотных средств, за счет которых будут покрываться убытки начальных периодов.

Основная часть требуемых инвестиций приходится на приобретение мебели и оборудования –44,1%.

Для реализации проекта будут использованы собственные средства.

Финансовые расчеты охватывают пятилетний период функционирования проекта. В соответствии с расчетами, начальные инвестиции окупятся через пятнадцать месяцев работы.

Чистая прибыль при выходе на планируемый объем продаж составит 86000 рублей/месяц. Выход на плановый объем продаж ожидается на 4-ый месяц работы. Таблица 1. Основные показатели эффективности проекта Срок окупаемости (PP), мес. 15 Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес. 15 Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.
15 Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.

241 495 Коэффициент рентабельности инвестиций (ARR), % 8,36 Внутренняя норма прибыли (IRR), % 7,36 Развитие экономики и предпринимательства происходит весьма динамично.

Изменения затрагивают все организационные процессы бизнеса, что способствует расширению спектров аутсорсинга и фриланса.

Современный бизнес адаптируется под новые требования и нужды субъектов экономических отношений. Отдельные специалисты и профессиональные группы ищут альтернативные варианты организации рабочего пространства.

Привычные офисы, на аренду которых тратятся существенные суммы, заменяются так называемыми коворкинг-центрами – местом, где можно работать, проводить деловые встречи, пользоваться Wi-Fi и отдыхать.

В последние годы коворкинг-центры набирают популярность, поскольку наблюдается тенденция перехода специалистов на удаленную работу.

Фотографы, дизайнеры, IT-специалисты, писатели, юристы – представители абсолютно разных профессий приходят к выводу, что пользование коворкинг-центрами намного удобнее и дешевле, нежели аренда дорогих офисов в центре города.

Идея коворкинг-центров появилась в США в 2005 году, а для России является относительно новой. Первый коворкинг-центр в России был открыт в Челябинске в 2008 году. На сегодняшний день в России зарегистрировано около 300 коворкинг-центров, из них более 100 расположено в Москве.

Однако говорить о насыщении рынка еще рано. Данный формат отлично прижился во многих странах, но в России по-прежнему находится на начальной стадии своего развития и не приобрел таких масштабов, как в некоторых государствах.

Причина этого заключается в специфике отечественной экономики: во-первых, дистанционная занятость специалистов в России не превышает 5% от общего числа активного экономически занятого населения (для сравнения, в США 45% сотрудников работает на «удаленке» или имеет такую возможность); во-вторых, арендаторы с неохотой сдают помещения, предназначенные для коворкинг-центров, так как считают этот бизнес довольно непостоянным.

Несмотря на это, положительные тенденции в бизнесе позволяют говорить о коворкинг-центрах как о перспективном направлении, поскольку:

  1. крупные компании России уже демонстрируют тенденцию перехода на удаленную работу. Например, компания «ВымпелКом» планирует к концу 2017 года закрыть 70% своих офисов и перевести сотрудников на дистанционную занятость. Малое и среднее предпринимательство также поддерживает этот тренд. По результатам опроса, проведенного компанией «Битрикс 24», 27% компаний планируют перевести на удаленную работу более половины персонала.
  2. стремление мелкого и среднего бизнеса сэкономить на аренде офисных помещений в период кризиса.
  3. желание работать на «удаленке» проявляют 67% соискателей. А количество вакансий, предлагающих такую работу, составляет около 35% от общей доли объявлений.
  4. ежегодно процент дистанционной занятости в России растет. По оценкам J’son & Partners Consulting, к 2021 году доля удаленно работающих сотрудников в России вырастет до 20%, что обеспечит работодателям экономию более 1 трлн рублей.

В Ростове-на-Дону на данный момент существует 5 площадок, которые предоставляют услуги коворкинг-центра. Для крупного города с населением более 1 млн.

человек этого недостаточно, поэтому создание удобного рабочего пространства в формате коворкинг-центра рассматривается как перспективное направление.

Таким образом, можно говорить об инвестиционной привлекательности данного бизнеса. Открытие коворкинг-центра позволит учесть тенденции современной экономики и предпринимательства и занять свободную нишу в преддверии развития данного направления. Термин «коворкинг» можно перевести дословно как «совместно-работающие».

Следовательно, коворкинг представляет собой форму самоорганизации, сообщество людей, объединенных на одном пространстве для выполнения какой-либо работы. По своей сути коворкинг-центры являются «коммунальными офисами» и предоставляют места для работы, деловых встреч и различных мероприятий.

В таком пространстве можно арендовать постоянное рабочее место или периодически посещать заведение по мере необходимости. Именно эта вариативность и определяет главное преимущество коворкинг-центров.

Кроме того, коворкинг-центры – очень удобны, так как оборудованы всем необходимым для организации комфортной работы. Здесь можно арендовать целое рабочее место со столом, личным шкафчиком для вещей, воспользоваться бесплатным wi-fi, выпить кофе.

Особенной популярностью коворкинг-центры пользуются у специалистов интеллектуального труда и представителей творческих профессий. В пространстве коворкинг-центра можно встретить предпринимателей, фрилансеров, небольшие компании, которым не выгодно снимать отдельный офис, и креативные группы, собравшиеся для разработки одного общего проекта. По своей сути коворкинг-центры являются подобием антикафе с той лишь разницей, что антикафе предназначены для отдыха, а коворкинг-центры – для работы.

Однако принцип один и тот же: посетителю предоставляется в пользование универсальное пространство с оплатой времени пребывания в нем.

Коворкинг-центры обладают следующими преимуществами:

  1. вариативность пользования: в центре можно арендовать одно рабочее место на определенный срок, или периодически посещать центр, пользуясь свободным местом;
  2. деловая обстановка способствует повышению производительности труда;
  3. экономия на аренде помещения;
  4. коворкинг-центры могут стать площадкой для полезных деловых знакомств;
  5. центры снабжены всем необходимым для работы: офисной техникой, Wi-Fi и т.д.
  6. центры подходят как для организации индивидуальной работы, так и для проведения различных встреч, семинаров, видеоконференций и других мероприятий. Для этого в центрах предусмотрены различные зоны;

Однако следует учитывать следующие минусы коворкинг-центров:

  1. не каждый специалист готов оплачивать ежедневную аренду рабочего места.
  2. открытая планировка «коммунального офиса» не подходит людям, привыкшим работать в тишине и уединении;

Таким образом, реализуя бизнес идею коворкинг-центра, необходимо четко понимать, каким категориям специалистов будет интересно это предложение.

Проект коворкинг-центра предполагает получение прибыли от аренды рабочих мест различными специалистами. Помимо основного источника дохода коворкинг также зарабатывают на аренде конференц-залов и тренинговых комнат, проведении обучающих курсов, мастер-классов и так далее. В соответствии с перечнем услуг, предлагаемых коворкинг-центром, определяется и организация самого пространства, и необходимая площадь, и тарификация.

Некоторые коворкинг-центры создаются с определенной тематикой – например, это может быть пространство, объединяющее творческих людей, сотрудников промышленности или начинающих предпринимателей. Такие тематические коворкинг-центры позволяют объединять специалистов из одной сферы деятельности, что расценивается посетителями как дополнительное преимущество. Управлять такими тематическими коворкинг-центрами намного проще, поскольку имеется четкое представление о целевой аудитории и требованиях, которые она предъявляет.

В данном проекте предполагается создание коворкинг-центра, представляющего собой творческое пространство. Центр позиционирует себя как место, где представители творческих профессий могут взаимодействовать друг с другом или получить вдохновение для работы.

Данная концепция предполагает создание трех функциональных зон: изолированные рабочие места, позволяющие работать в уединении и тишине; общий зал, где будут вестись переговоры, проводиться встречи; а также отдельный зал для проведения семинаров, тренингов и так далее.

На базе коворкинг-центра будут проводиться различные тренинги, творческие вечера, выставки творческих работ и т.д.

Таким образом, миссия данного коворкинг-центра заключается в создании творческого пространства, нацеленное на развитие творческого потенциала его посетителей. В связи с определенной концепцией, установлен примерный перечень услуг коворкинг-центра:

  1. аренда зала для семинаров (стоимость включает пользование техникой для проведения презентаций);
  2. организация самим центром бесплатных семинаров, воркшопов или тематических вечеров. Данная услуга направлена на привлечение посетителей.
  3. аренда зала для выставок, концертов, творческих вечеров и т.д.;
  4. постоянная или разовая аренда рабочего места (стоимость включает пользование офисной техники, бесплатный Интернет, пользование кофемашиной и кулером);

Важно понимать, что для эффективного ведения бизнеса коворкинг-центра необходимо создать на его базе активное сообщество, которое постоянно участвует в различных мероприятиях и само их организовывает.

Целевую аудиторию коворкинга можно разделить на три большие группы:

  1. фрилансеры составляют основу пользователей услугами коворкинг-центра. К ним можно отнести IT-специалистов, копирайтеров, переводчиков, копирайтеров, дизайнеров и других специалистов, работающих удаленно. Преимущественно в эту группу входят представители интеллектуального труда;
  2. начинающие предприниматели – часть из них не нуждается в постоянном офисе, а другая часть не имеет возможности снимать дорогостоящий офис на постоянной основе;
  3. самозанятое население — обычно в эту группу включают представителей творческих профессий (фотографов, писателей, коучеров и т.д.).

Также отдельно можно выделить людей, стремящихся к саморазвитию и посещающих различные мероприятия в коворкинг-центрах. Таким образом, аудитория коворкинг-центров достаточно разнообразна и многочисленна.

В связи с тем, что сам формат коворкинг-центров довольно специфичен, для их продвижения следует использовать определенный набор рекламных методов.

Коворкинг-центры нуждаются в рекламе, так как само понятие рабочих пространств относительно новое для России, и перед маркетологами стоит первоочередная задача рассказать потенциальным потребителям обо всех достоинствах коворкинг-центров. Для продвижения коворкинг-центров подойдут следующие рекламные методы:

  1. распространение печатной рекламы в местах скопления потенциальной целевой аудитории: выставки, конференции, бизнес-тренинги, офис-центры и т.д.;
  2. предоставление контента: фотоотчеты, прямые трансляции, видеолекции, полезные сведения;
  3. партнерство с местными СМИ.
  4. организация образовательных и развлекательных мероприятий для посетителей;
  5. продвижение в Интернете с помощью сайта и групп в социальных сетях;
  6. создание комфортного рабочего пространства и зоны отдыха;

К методам рекламы можно отнести и местоположение коворкинг-центров. Наиболее удобным вариантом является размещение помещения в центре города, где обычно концентрируется деловая активность.

Это позволит привлечь большее количество посетителей. В данном проекте предполагается активное продвижение коворкинг-центра, что подразумевает определенный рекламный бюджет.

Планируемый перечень рекламных мероприятий и затраты на их проведение представлены в таблице 2. В соответствии с расчетами, на продвижение коворкинг-центра планируется затратить 75 тыс. рублей. Таблица 2. Рекламный бюджет коворкинг-центра Мероприятие Описание Затраты, руб.

Создание собственного сайта Должен отражать основные преимущества коворкинг-центра, тарифы посещения, фотографии рабочего пространства, фотоотчеты проведенных мероприятий, контакты и адрес, перечень услуг, программу планируемых мероприятий 40 000 Распространение печатной рекламы Для этого предполагается создание рекламного материала (флаеров/буклетов) и его распространение в местах скопления целевой аудитории. Затраты включают расходы на создание и печать флаеров, а также заработную плату промоутерам. Возможен вариант распространения флаеров со скидочным купоном 15 000 Событийный маркетинг Это может быть особенная программа в честь открытия коворкинг-центра или организация бесплатного мастер-класса 20 000 Итого: 75 000 Активная маркетинговая стратегия позволяет окупить затраты на коворкинг-центр за несколько месяцев, хотя обычно на это требуется около 1 года.

В среднем, расценки на использование коворкинга составляют:

  1. разовое посещение: 300-500 руб.
  2. стоимость аренды конференц-зала: 5000-10000 руб.
  3. стоимость абонента на месяц: 5000-15000 руб.

Исходя из средних цен на основные услуги коворкинг-центров, рассчитаем планируемые доходы.

Для этого определим среднее число посетителей в день – 20 человек и средний чек 400 руб.: 20*400*30=240 000 (руб.). Количество проданных месячных абонементов – 10, средней стоимостью 8000 руб.: 10*8000=80 000 (руб.). Количество проведенных в месяц мероприятий: 20, средняя стоимость аренды зала 8000 руб.: 20*8000= 160 000 (руб.).

Таким образом, предполагаемый месячный доход коворкинг-центра составляет 480 000 рублей. Открытие коворкинг-центра и организация его деятельности подразумевает следующие этапы: 1) Выбор местоположения и помещения.

При выборе места для коворкинг-центра предпочтение следует отдавать центру города.

Во-первых, именно здесь концентрируется основная часть бизнес-процессов; во-вторых, туда одинаково удобно добираться всем клиентам; в-третьих, такое размещение престижно, что важно для тех клиентов, которые планируют проводить на базе коворкинг-центра различные деловые встречи и переговоры.

При выборе местоположения стоит обращать внимание на наличие вблизи удобной транспортной развязки, парковки для автомобилей, а также на пейзаж за окнами – установлено, что посетители коворкинг-центров обращают внимание на вид из окна.

К самому помещению коворкинга также предъявляются определенные требования.

Зонирование коворкинг-центра предполагает использование большой площади. Минимальная площадь для коворкинг-центра составляет 100 кв.м. В данном проекте предполагается аренда площади 160 кв.м.

в центральной части города. Стоимость аренды составляет 110 000 рублей/месяц. 2) Оформление помещения. Правильное зонирование и оформление пространства является одним из ключевых параметров успеха коворкинга.

Если удастся организовать комфортные условия, посетители будут готовы возвращаться и платить за особые условия, которых невозможно добиться в других местах. Иными словами, коворкинг-центр должен стать уникальным пространством, способным привлечь посетителей. Удобная мебель, интересный интерьер, правильное зонирование – все это элементы, создающие особую атмосферу.

Творческие люди особенно ценят эстетику окружения, поэтому в данном проекте планируется воспользоваться услугами дизайнера для создания привлекательного интерьера. Затраты на услуги дизайнера и ремонт помещения составят 300 000 руб.

3) Приобретение мебели и оборудования. Коворкинг предполагает удобное рабочее пространство. Поэтому следует внимательно отнестись к наполнению коворкинг-центра.

В таблице 3 представлен примерный перечень необходимого оборудования, исходя из организации коворкинга на 30 рабочих мест и конференц-зала вместимостью до 100 человек. В соответствии с расчетами, общая сумма расходов на оборудование коворкинг-центра составит 450 000 рублей.

Таблица 3. Расходы на мебель и оборудование коворкинг-центра Статья расходов Затраты, руб. Мебель Мебель для работы (столы, стулья, кресла, шкафчики с замком) 250 000 Мебель для отдыха и прочее (диваны, пуфы, гамаки, вешалки) 50 000 Техника Офисная техника (модем, компьютеры, сканер, принтер, проектор с экраном, плазменная панель, магнитная доска с маркерами) 100 000 Кухонная техника (кулер, кофемашина, тостер, микроволновка) 30 000 Прочее 20 000 Итого: 450 000 Важно понимать, что чем более полноценной и многофункциональной будет комплектация, тем больше времени клиент будет проводить в стенах коворкинг-центра.

4) Подбор персонала. Для стандартного коворкинг-центра не требуется многочисленный персонал.

Основная должность – это администратор.

В его обязанности входит: следить за исправностью оборудования и порядком в помещении, контролировать запасы расходных материалов, продавать абонементы посетителям, информировать клиентов об акциях, тарифах, планируемых мероприятиях, вести аккаунт в социальной сети. На должность администратора рекомендуется приглашать девушек, так как они обычно вызывают больше доверия у посетителей.

Для небольшого коворкинг-центра будет достаточно 2 администраторов, работающих посменно.

Помимо этого, могут потребоваться услуги бухгалтера, уборщицы и IT-специалиста, который будет заниматься обслуживанием сайта. В данном проекте предполагается, что сам предприниматель ведет бухгалтерский учет, IT-специалист не входит в основной штат, работая по договору аутсорсинга. Начальным этапом открытия коворкинг-центра является регистрация бизнеса в государственных органах и оформление всей необходимой документации.
Начальным этапом открытия коворкинг-центра является регистрация бизнеса в государственных органах и оформление всей необходимой документации.

Для ведения коммерческой деятельности регистрируется ООО с упрощенной системой налогообложения («доходы минус расходы» по ставке 15%). Вид деятельности согласно ОКВЭД-2:

  1. 77.2 Прокат и аренда предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения.
  2. 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
  3. 77.33 Аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику

График работы коворкинг-центра – ежедневно, с 9:00 до 21:00. Исходя из этого, формируется штатное расписание.

Так как заведение открыто 7 дней в неделю и 12 часов в сутки, следует организовать посменный график работы для основного персонала. В данном проекте предприниматель исполняет обязанности управленца и бухгалтера. Он занимается наймом персонала, разработкой маркетинговой политики, контролем за работой персонала и бухгалтерским учетом.

Таким образом, общий фонд оплаты труда составляет 109200 рублей.

Таблица 4. Штатное расписание и фонд оплаты труда Должность Оклад, руб. Кол-во, чел. ФОТ, руб. Административный 1 Директор 20 000 1 20 000 Торговый 2 Администратор (посменный график) 27 000 2 54 000 Вспомогательный 3 Уборщица 10 000 1 10 000 Итого: 84 000 Социальные отчисления: 25 200 Итого с отчислениями: 109 200 Финансовый план учитывает все доходы и расходы проекта, горизонт планирования составляет 5 лет. Для запуска проекта необходимо рассчитать объем первоначальных инвестиций.

Для этого нужно определиться с затратами на приобретение мебели и оборудования, рекламное продвижение на рынке и формирование оборотных средств, за счет которых будут покрываться убытки начальных периодов. Первоначальные инвестиции для коворкинг-центра составляют 1 020 000 рублей.

Основная часть требуемых инвестиций приходится на приобретение мебели и оборудования –44,1%, доля расходов на аренду и ремонт помещения составляет – 40,1%%, на рекламу – 7,4%. Остальные статьи расходов занимают 8,4% от общего объема инвестиций. Проект финансируется за счет собственного капитала.

Основные статьи инвестиционных затрат отражены в таблице 5.

Таблица 5. Инвестиционные затраты Наименование Сумма, руб.

Недвижимость 1 Аренда коммерческой площади за 1-ый месяц 110 000 2 Ремонт помещения 300 000 Оборудование 3 Мебель и оборудование 450 000 Нематериальные активы 4 Стартовая рекламная кампания 75 000 5 Регистрация бизнеса, подготовка разрешительной документации 15 000 Оборотные средства 6 Оборотные средства 70 000 Итого: 1 020 000 Переменные расходы состоят из затрат на расходный материал (бумага и чернила для офисной техники, вода и напитки, находящиеся в общем доступе, и т.д.).

Для упрощения финансовых расчетов переменные расходов рассчитывается, исходя из суммы среднего чека и фиксированной наценки в 300%.

Постоянные расходы состоят из арендной платы, коммунальных платежей и оплаты Интернета, фонда заработной платы, расходов на рекламу и амортизационных отчислений. Размер амортизационных отчислений определяется линейным методом, исходя из срока полезного использования основных фондов в 5 лет. Таблица 6. Постоянные затраты Наименование Сумма в мес., руб.

1 Арендная плата 110 000 2 Реклама (в т.ч. обслуживание сайта) 15 000 3 Коммунальные платежи и Интернет 10 000 4 Амортизация 7 500 5 ФОТ с отчислениями 109 200 6 Прочее 7 000 Итого: 258 700 Таким образом в бизнес плане, были определены постоянные ежемесячные расходы в размере 276 700 рублей. Срок окупаемости проекта при первоначальных инвестициях в 1 020 000 рублей составляет 15 месяцев.

Практика показывает, что средний срок окупаемости коворкинг-центров составляет 1,5-2 года.

По мнению аналитического сайта DeskMag,

«любой продержавшийся два года коворкинг выходит в плюс»

.

Таким образом, срок окупаемости в 15 месяцев – вполне оптимистический прогноз для данного направления бизнеса. Добиться таких результатов возможно при правильной организации бизнеса и эффективном использовании возможностей.

Все это обеспечит достаточный уровень продаж.

Выход на плановый объем продаж планируется на 4-ый месяц работы. Объем чистой прибыли за первый год работы составит 879 136 рублей.

Рентабельность продаж в первый год работы – 15,9%. Чистая приведенная стоимость в бизнес плане положительна и равна 241 495 рублей, что позволяет говорить об инвестиционной привлекательности проекта.

Коэффициент рентабельности инвестиций составляет 8,36%, внутренняя норма прибыли превышает ставку дисконтирования и равна 7,36%.

Для оценки рисковой составляющей проекта необходимо провести анализ внешних и внутренних факторов. К внешним факторам относятся угрозы, связанные с экономической ситуацией в стране, рынков сбыта.

К внутренним – эффективность управления организацией. Внутренние риски:

  1. снижение репутации самого коворкинг-центра в кругу целевой аудитории при ошибках в управлении или снижении качества услуг.Снизить риск возможно при тщательном отборе персонала и контроле за качеством предоставляемых услуг, а также мониторинге отзывов посетителей;
  2. низкая посещаемость заведения вследствие неготовности специалистов и предпринимателей к переходу на работу в формате коворкинга. Решить эту проблему возможно при помощи продуманной маркетинговой стратегии, которая позволит донести до целевой аудитории все преимущества коворкинг-центров;
  3. сезонность продаж коворкинга: в периоды отпусков и праздников количество посетителей коворкинг центров сокращается. Чтобы нивелировать данный риск, предполагается использование альтернативных способов извлечения выгоды. Например, в период праздников рекомендуется использовать пространство коворкинг-центра как площадку для выставок, концертов, тематических вечеров и т.д. Другим методом привлечения посетителей может стать программа лояльности, акции и скидки. В летнее время можно адаптировать программу центра для студентов и школьников, предоставляя им скидки на посещение;
  4. поведение резидентов коворкинга. Поскольку коворкинг подразумевает объединение на одном пространстве различных людей, могут возникнуть трудности с дисциплиной. Для работы требуется поддержание определенной атмосферы и следованию правилам, обозначенным для посетителей коворкинг-центра. Этот риск является специфическим, бороться с ним достаточно тяжело. Минимизировать этот риск возможно за счет грамотной планировки рабочего пространства, предусматривающего наличие изолированных рабочих мест.

Внешние риски коворкинга:

  1. повышение стоимости закупочных материалов, аренды помещения.

    Нивелировать этот риск возможно при грамотном выборе партнеров и включении в договор всех необходимых требований и условий;

  2. наличие более сильных и популярных конкурентов.

    Снизить влияние этого риска возможно при создании уникального предложения, которые не могут предложить конкуренты.

    Высокое качество услуг и гибкая ценовая политика являются основными конкурентными преимуществами, к которым должен стремиться коворкинг-центр;

  3. снижение стоимости аренды под коворкинг традиционных офисных помещений из-за кризиса, что сделает коворкинг менее конкурентоспособным. Во избежание наступления этого риска необходимо создать разнонаправленный центр и диверсифицировать источники получения дохода.

Евгения Юркина 22.11.2018Все материалы по тегу: 5944 человек изучает этот бизнес сегодня.

За 30 дней этим бизнесом интересовались 189844 раз.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+