Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - В каках случаях необходимо согласовывать продажу квартиры с органами опеки

В каках случаях необходимо согласовывать продажу квартиры с органами опеки

В каках случаях необходимо согласовывать продажу квартиры с органами опеки

Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости. Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем.

Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире. Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город.

Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия. Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства. В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан.

В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной.

Мария Яковлева риелторВ статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2021 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал.

Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям., Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже.

Например, такое бывает, если:

  • родители покупают строящееся жилье. Пока квартира не построена, выделить долю ребенку невозможно — ребенок получит ее, когда дом введут в эксплуатацию;
  • родители покупают квартиру в ипотеку. Обычно сначала оформляют квартиру на себя, а когда закрывают ипотеку — выделяют доли детям.

Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации.

Ребенку полагается такая же доля, как остальным.Для приватизации совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки.

Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию.

Обычно это делают по нескольким причинам:

  • чтобы квартиру не отсудили кредиторы. Если родители взяли потребительский кредит и не смогли его выплатить, банк не отберет квартиру в счет погашения долга, поскольку она принадлежит не заемщикам, а ребенку.
  • чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом супругов. Так при разводе родителей квартира останется ребенку и ее не надо будет делить;
  • хотят обеспечить ребенка собственностью, чтобы в будущем у него не было забот о жилье;

Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.Могут ли дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться.

Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района., То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными.

Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными.

Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.

Что делать? 26.06.19В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.Законодательная база.

В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает и некоторые статьи В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — , а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяОрганы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.

Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.Предоставление жилья. Самый распространенный вариант улучшить жилищные условия ребенка — выделить ему долю в новой квартире.

Доля должна быть такая же, как в предыдущей, или больше, чтобы жилищные условия ребенка улучшились. Что делать? 10.06.19Вот как органы опеки определяют, что доля больше:

  • По стоимости. Например, общая площадь квартиры — 60 м², доля ребенка — 20 м². Квартира по предварительному договору купли-продажи продается за 5 000 000 Р — значит, доля ребенка стоит 1 666 000 Р. Опека, скорее всего, одобрит сделку, если в новой квартире доля ребенка будет стоить больше, даже если по метражу она меньше.
  • По процентному отношению к общей площади квартиры. Общий метраж предыдущей квартиры — 60 м². Доля ребенка в ней — 20 м², то есть 33%. Если новая квартира — 100 м², значит, родители должны выделить ребенку минимум 33% от общей площади — 33 м².
  • По площади. Например, общая площадь предыдущей квартиры — 60 м², и доля ребенка составляет 20 м². Новая квартира — 100 м², и родители хотят выделить ребенку 30 м². Доля больше, поэтому опека, скорее всего, одобрит сделку.

По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.Также можно купить ребенку отдельную квартиру.

Органы опеки будут оценивать ее по тем же критериям, что и долю.Перечисление денег на счет ребенка.

Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя.
Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя.

Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью.

Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:

  1. недвижимость надежнее;
  2. денег от продажи доли может не хватить даже на комнату и ребенок не купит себе другое жилье.

При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки. Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники.

Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую.

Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка.

Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.Если опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования.
Тогда ребенок получит и долю, и деньги.Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования.

Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления.Предварительное решение опеки.

Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся.

Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что такое же решение примут на финальном рассмотрении.

Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ.

Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.После консультации оцените сложность ситуации.

Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:

  • Новая доля ребенка не больше половины квартиры.
  • Ребенок получает в новой квартире такую же долю, как в старой.
  • Новая доля ребенка не больше, чем доля взрослого собственника.

Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами.

Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать.

Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.

Что делать? 26.06.18Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора.

Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.Требования органов опеки.

Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что эту же ситуацию одобрит опека другого района.Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение.

Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились.

Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:

  • ребенку достанется большая доля, чем в предыдущей, — это главное требование;
  • в новой квартире больше площадь или количество комнат;
  • новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, и ребенку будет удобно добираться до школы, детсада и других нужных учреждений.

Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру.

В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.Также на решение опеки влияют нюансы сделки. Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее.

Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге.

Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой.

Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура.

Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.Опека учитывает, какую сумму берете в кредит и из каких источников планируете зарабатывать деньги на его погашение.

Поэтому могут попросить подтверждающие документы, например справку 2-НДФЛ.Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет.

Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:

  • Соблюдение застройщиком других условий: государственная регистрация ДДУ, страхование своей гражданской ответственности и т. д.
  • Готовность дома. Некоторые отделения опеки требуют, чтобы дом был готов на 50%, некоторые — на 70%.
  • Репутацию застройщика. Если застройщик задерживает объекты, скорее всего, опека откажет.
  • Договор от застройщика. Многие отделения опеки охотнее одобряют покупку квартиры, если используется договор долевого участия или переуступки.

Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение.

Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю.

Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Как именно — скажут не всегда.

В основном опека отказывает по таким причинам:

  • В новом районе плохая экология или инфраструктура. Например, далеко расположена школа или детский сад.
  • Общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей.
  • Новый дом хуже предыдущего: аварийное состояние, отсутствие горячей воды.
  • Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего.
  • Новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости.
  • Второй родитель не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки. Такое происходит, когда родители в разводе.
  • Родители планируют купить квартиру в строящемся доме.
  • Родители планируют сами построить дом и выделить ребенку долю в нем.
  • Ребенок — наследник по завещанию, но в наследство не вступил.

Комплект документов для каждой сделки будет свой.

Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот какие документы обычно просят.Заявление от родителей несовершеннолетнего.

Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:

  • у мамы ребенка статус матери-одиночки;
  • второй родитель находится в розыске.
  • второй родитель лишен родительских прав;
  • второй родитель умер или признан без вести пропавшим;

В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.Документы, которые подтверждают личность. Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.Постановление об установлении опеки.

Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.Свидетельство о регистрации брака. Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.Документы от продавца.

Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:

  • Паспорт собственника или паспорта, если собственников несколько.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  • Свидетельство о регистрации брака, если собственники женаты.

Документы на квартиры.

Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля.

Вот примерный список:

  • Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п.
  • Справка о регистрации (форма 9). Документ актуален только для тех регионов, где ее выдают, например для Санкт-Петербурга. Ее можно получить или в МФЦ.
  • Справка о характеристиках квартир (форма 7). Такую справку тоже выдают не во всех регионах. В Питере можно взять или в МФЦ.
  • Единый жилищный документ — ЕЖД. Его выдают жителям Москвы и Московской области в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. справки о регистрации, о характеристиках квартир и об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.Также могут попросить технический паспорт на квартиру, но часто сотрудникам опеки хватает информации из формы 7 и выписки из ЕГРН.Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.Подписание договора.

В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.Также нужно подробно описать другие условия сделки:

  • Дата и место подписания договора купли-продажи.
  • Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности, например номер и дата договора купли-продажи.
  • Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  • Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
  • Цена. Это существенное условие договора. Должна быть указана точная сумма.
  • Данные о государственной регистрации права на квартиру — информация из выписки из ЕГРН.
  • Информация о том, что имеются необходимые согласия супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  • Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  • Подписи сторон.
  • Порядок расчетов: наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  • Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  • Условия, при которых органы опеки одобрили продажу квартиры. Например, обязательство зачислить на счет ребенка деньги за продажу его доли.
  • Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  • Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.

В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки.

Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три.

Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:

  • Договор купли-продажи.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
  • Паспорт совершеннолетнего собственника квартиры.
  • Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении.

Если собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке.

Тогда для сделки нужно приложить:

  • Письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки.
  • Паспорт несовершеннолетнего собственника.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.

Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены.

Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.Если покупать другое жилье не планируется.

Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет.

Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом.

Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется. По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь.

Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни. Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже. Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку.

Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город.

Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку.

По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.Опека ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не больше 30—90 дней.

Если не выполнить это условие, сделку признают недействительной.Если родители разводятся. Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры.

Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика. Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку.

Что делать? 27.04.17Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:

  • Ребенку нужно посещать спецшколу или учреждение, где он получает лечение, а из-за места жительства это сложно или невозможно.
  • Ребенок не может жить в этом районе или городе по состоянию здоровья.
  • Нужны деньги на лечение.

В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую.

Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка.

Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.Вряд ли они будут работать одинаково.

Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.Если ребенок не вступил в наследство.

Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.Если ребенок не вступил в наследство.

Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.Если квартира была подарена ребенку, условия ее продажи такие же, как при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний. Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну.

Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.

Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка.

Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там.

Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей. Учтите, что дети младше 14 лет живут вместе с родителями, поэтому вместе с ребенком нужно прописать мать или отца. , Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там.

В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру.

Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке.

Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН.

В ней перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.Свидетельство выдается каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартиры.

Так по одному свидетельству вы поймете, есть ли другие собственники и совершеннолетние ли они.Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.Чтобы узнать, использовали ли маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника.

Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года или в 2021 году, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.Затем попросите у продавца выписку из пенсионного фонда об остатке материнского капитала.

Если остаток равен размеру маткапитала, который был установлен в году получения, значит, продавец его не использовал. Например, материнский капитал получали в 2012 году и сейчас осталось 387 640 Р. указано, что в 2012 году выдавали капитал 387 640 Р.

Суммы равны — при покупке квартиры не использовали материнский капитал и доли детям выделять не надо.

Ну и что? 18.10.19Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.Для продавца. Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках.

Покупателя защищают и — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки.

Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру.

Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность Что делать? 14.08.19

  • Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.
  • Если родители не хотят или не могут выделить ребенку долю в новой квартире, они могут перевести деньги от продажи доли на его счет. Опека не всегда одобряет подобную схему.
  • Комплект документов, который нужно принести в органы опеки, для каждой сделки будет свой. Заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.
  • Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме.
  • Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, разрешение опеки получать не надо.
  • Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, придется получать согласие органов опеки и попечительства.
  • Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится — опека одобрит сделку. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
  • Самый распространенный вариант — выделить ребенку долю в новой квартире. По закону его имущество не должно уменьшиться по стоимости, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
  • Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района.

513.0512KТэги: , ,

Мария Яковлева13.05, 12:32Как вы продавали квартиру с ребенком-собственником?

С какими проблемами сталкивались?КУРСБесплатный курс о том, как получать деньги там, где другие их теряют. Быстрые уроки без обмана и серых схемЛучшее за неделю03.0915K66Светлана Логвина, юрист02.0914K16Екатерина Мирошкина, экономист01.0911K1802.0910K50Алиса Маркина, юрист02.095K131.084K24Алексей Кашников, ИП на УСН 6%03.093K1604.092K4Анастасия Горбунова, медицинский журналист04.092K04.092K5Андрей Ненастьев, электромонтер07.092422

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка?

Что делать, если мы тоже получим отказ?ТатьянаВ Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости.

Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.

Алиса Маркина юристДействительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд.

Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.За разрешением нужно обращаться в отдел опеки городской, районной или сельской администрации. Он может называться и по-другому, например управлением по охране детства. Обращаться необходимо с письменным заявлением на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетним детям.Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки.

Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку.

И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей., Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЗамена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку.

Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации.

Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры.

В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд.

, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке. А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи.

И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили.

Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было. Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья.

А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире.

Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.Отсутствие согласия второго родителя, при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность.

Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца.

Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России. Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление.

Что делать? 26.06.18 если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо.

Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя. Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.Есть важное различие.

Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа. Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие. Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.Пример из суда.

Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли.

Раньше такие сделки проходили.

Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля.

Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, Но так бывает не всегда.

В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают. Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка.

И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две. Что делать? 14.08.19Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет.

Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров., что деньги на счет все равно должны быть внесены.

Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия.

Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.Отсутствие у родителей земли под застройку. Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры.

Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки.

А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены.

Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу.

Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно.

Обычно всегда были другие, более веские факторы.

Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте.

Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением.

Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда. Потому что участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя. Что делать? 23.04.18Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей.

Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. , и продавать участок родителям не разрешили.Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.Метраж меньше учетной нормы.

Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли.

Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше.

Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры.

Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем. Что делать? 03.02.20, потому что:

  • Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  • Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  • Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке.

Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей.

Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше. Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке. Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.Регистрацию сделки по продаже двушки задержали на полгода.

За это время семья сделала в трешке ремонт, и новые жилищно-бытовые условия устроили администрацию, которая тем не менее продолжала настаивать, чтобы часть денег от продажи квартиры положили на счет старшего сына в банке. Родители пошли в суд. и обязал зарегистрировать продажу двушки Что делать?

10.06.19Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют.

Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке.

Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната. Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет., что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно.

Мать получила разрешение на продажу.Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна.

Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка.

Такое ни опека, ни суд не разрешат. Так что на произвол не похоже. Что делать? 14.07.20Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите.

На самые интересные вопросы ответим в журнале.

КУРСБесплатный курс о том, как получать деньги там, где другие их теряют.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+