Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Среднерыночная стоимость аренды нежилого помещения в рф

Среднерыночная стоимость аренды нежилого помещения в рф

Среднерыночная стоимость аренды нежилого помещения в рф

Какая минимальная стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения

Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения между Юл и Фл(также является участником ООО) для отчетности в налоговую. Но по сути никакие денежные средства выплачиваться не будут.

Так как нужно перечислять 13% за физ. лицо в бюджет, хотелось бы снизить издержки. Но и слишком низкую стоимость нельзя указывать, т.к при проверке налоговой, они могут увидеть, что цена слишком занижена и начислить налог.

Договор будет заключен менее чем на год. В этом же здании арендаторы выплачивают 400 руб.

за кв м. Но сама цена берется из воздуха. Спасибо! Стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения 14 Января 2016, 11:57, вопрос №1099265 Алексей, г. Мурманск

    ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 6149 ответов 3122 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Горюнов Евгений Юрист, г.

Ивантеевка Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 6149ответов
  2. 3122отзыва

Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения между Юл и Фл(также является участником ООО) для отчетности в налоговую.

Но по сути никакие денежные средства выплачиваться не будут. Так как нужно перечислять 13% за физ. лицо в бюджет, хотелось бы снизить издержки.

Но и слишком низкую стоимость нельзя указывать, т.к при проверке налоговой, они могут увидеть, что цена слишком занижена и начислить налог. Договор будет заключен менее чем на год.

В этом же здании арендаторы выплачивают 400 руб. за кв м. Но сама цена берется из воздуха. Спасибо!АлексейДля того, что бы физлицо вообще не платило налоги с такой «аренды», рекомендую заключить договор безвозмездного пользования.

Единственный негативный момент при такой схеме заключается в том, что у ООО возникает внереализационный доход в виде пользования указанным имуществом 14 Января 2016, 12:02 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 11 Января 2018, 12:26, вопрос №1868018 09 Декабря 2020, 16:38, вопрос №2614775 04 Августа 2018, 18:26, вопрос №2069890 04 Декабря 2018, 13:30, вопрос №2187616 24 Января 2020, 16:44, вопрос №2235921 Смотрите также

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение. Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата.

Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы. При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта.

Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина.

При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  • Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  • Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения.

Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  1. фиксированная целиком за нежилое помещение;
  2. цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  3. фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  1. ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.
  2. состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  3. окружающая инфраструктура;
  4. стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  5. изношенность строения;
  6. разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  7. месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде.

Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект. Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета.

При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе.

Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его. Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  • Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.
  • Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ.

Формула расчета ставки будет выглядеть так:

  1. АП=АИ+АЗ, в ней
  2. АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;
  3. АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

  • КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
  • КВ – вид нежилого объекта.
  • ПО – площадь объекта аренды (общая).
  • АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
  • К3 – параметр удобства использования.
  • КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
  • ККН=К1+К2+К3
  • КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
  • К1 – параметр степени благоустройства;
  • КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
  • Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
  • К2 – месторасположение объекта;
  • ККН – коэффициент качества объекта:
  • БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства. Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  • Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  • При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.
  • По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  • Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  • Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения.

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  1. Техническое состояние помещения;
  2. Степень изношенности здания;
  3. Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  4. Ключевое назначение помещения.
  5. Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  6. Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект. Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц.
м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц.

В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка.

Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик.

Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета. Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей. Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов. Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).
В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа. Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год.

При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

  • ПД = Аим + Азем, где
  • Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
  • ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

  1. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
  2. Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
  3. Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
  4. Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
  5. S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кт – показатель типа нежилого помещения.

Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3.

Для всех остальных типов используется 1; Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий.

Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ; Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора.

Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1; Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду. Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25. Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя. Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  • Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  • В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
  • По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  • Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  • Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой.

Изучить пример можно здесь. Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/raschet-arendnoi-platy-za-nejiloe-pomeshenie-primer-i-pravila-rascheta/ При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование. Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне.

В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

  1. За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  2. За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ.

Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.

Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа.

Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

  1. Цена за квадратный метр.
  2. Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.
  3. Фиксированная стоимость.

Что важно при расчете арендной платы:

  • Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
  • Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.
  • Размещение нежилого помещения.
  • Назначение объекта.

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды).

В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор. Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так: Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

  1. j инф – индекс инфляции.
  2. Аим – плата за имущество.
  3. Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
  4. Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле: Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

  1. Кнж – показатель качества нежилого помещения.
  2. Бап – годовая базовая ставка за 1 кв.

    м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).

  3. Кт – тип нежилого помещения.
  4. Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
  5. Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.).

    Он определяется на законодательном уровне.

  6. Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

  1. Кк3 – коэффициент удобства пользования.
  2. S – общая площадь нежилого помещения.
  3. Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
  4. Кк2 – коэффициент размещения объекта.
  5. Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле. Фирма занимается размещением рекламы.

Хочет арендовать 2 кабинета для офиса.

Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета: Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

  1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
  2. Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
  3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
  4. Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
  5. Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
  6. Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
  7. Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
  8. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
  9. Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
  10. Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
  11. Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
  12. Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

Общая сумма Кк = 0,9.

  1. Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  2. 4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
  3. По принятой формуле получаем размер арендной платы:
  4. В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции.

В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы. Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к.

меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

  • Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.
  • Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obshhaya-informatsiya-i-nyuansy.html Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур: Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С): W = Q × 24 часа × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°)) А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя. Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м.

высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³: Q = 0.0119 Гкал/ч W = 26,944 Гкал в год Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.

Арендная плата – что это такое В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения.

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи. Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  1. Техническое состояние помещения;
  2. Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  3. Ключевое назначение помещения.
  4. Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  5. Степень изношенности здания;
  6. Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;

В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв.

м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него. К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

  1. в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
  2. меньше 2,6 метров – 0,02.
  3. более 3 (трех) метров – 0,07;

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности: Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

  1. для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
  2. для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Ваша калькуляция затрат на квадратный метр площади должна содержать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади плюс накладные расходы, которые утвержденным в Вашей компании способом распределяются на эту площадь, а также заложить % рентабельности на данные услуги. В составлении калькуляции затрат на помещение нет ничего сверхъестественного.

Я предлагаю Вам составить всю калькуляцию изначально, т.е. разработать тарифную ставку, исходя из всех затрат. Итак, Вам необходимо собрать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади.

Например это могут быть следующие затраты: электроэнергия, теплоэнергия, уборка площадей, соответственно если уборка осуществляется Вашими сотрудниками, то необходимо добавить в калькуляцию и страховые взносы, амортизационные отчисления и другие прямые расходы, которые возможно напрямую отнести на содержание данных площадей. Источник: https://yaklerk.ru/raschet-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-primer/ Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости? Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора.

При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель. Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года.

Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

  1. Площадь объекта.
  2. Предназначение помещения и т. д.
  3. Степень износа здания и помещения.
  4. Базовая ставка платы за 1 кв. м.

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора.

Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

  • Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
  • Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
  • Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
  • Материалы, которые были использованы при возведении здания.
  • Уровень изношенности объекта.

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года: Город Цена аренды (руб. за 1 кв. м.) Севастополь 367 003 Москва 157 948 Санкт-Петербург 114 640 Сочи 106 781 Ярославль 85 499 Симферополь 75 685 Тюмень 71 184 Ростов-на-Дону 67 640 Воронеж 65 247 Белгоод 61 702 Омск 30 869 Базовой ставкой называется размер арендной платы, начисляемый на 1 кв.

м. площади нежилого недвижимого имущества.

Конкретный размер базовой ставки определяется в каждом регионе местными органами власти. Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции).

В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

  1. Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
  2. Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти. Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

  1. Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
  2. Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
  3. Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы: Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.

Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

  • Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
  • Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.
  • Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости.В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией.

Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

  1. Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
  2. Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы.

При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула: ПД = Аим + Азем, где:

  1. Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
  2. Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
  3. ПД – размер арендной платы.

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле: Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где:

  1. Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
  2. Кнж – качество помещения.

    Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков.

    Этот показатель тоже определяется официально.

  3. S – общая площадь объекта.
  4. Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
  5. Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
  6. Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду.

    Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

  7. Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер.

Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений.

Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

  1. Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
  2. Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
  3. Площадь – 50 кв. м.
  4. Территориальный коэффициент – 1,25.
  5. Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
  6. В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.
  7. Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит: 50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля. Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст.

616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

  1. Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.
  2. По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.

В результате возможны два варианта:

  • Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
  • Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей.

Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными. Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

  1. Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
  2. Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу.

В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили. Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно.

Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+