Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Понятие и содержание оценки земель

Понятие и содержание оценки земель

Понятие и содержание оценки земель

Введение

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли. Задачами курсовой работы являются: — рассмотреть основные понятия оценки земли; — рассмотреть основные подходы к оценке земли; — рассчитать рыночную стоимость офисных помещений. Оценка земельных участков, прежде всего, необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли.

Оценка земельных участков, прежде всего, необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли.

При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая.

Рыночная стоимость объекта оценка — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства[1]. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, залоговая стоимость — при кредитовании под залог земельных участков, страховая стоимость — при страховании объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Налогооблагаемая стоимость используется для целей налогообложения земельных участков[3]. Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована: 1) в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; 2) при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах; 3) при установлении кадастровой оценки земли; 4) при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 5) при реквизиции земель; 6) при определении начальной цены земельного участка на торгах; 7) при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки; 8) при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; 9) при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов; 10) при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей; 11) при оценке экологического ущерба; 12) при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений; 13) при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков; 14) при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования); 15) в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

› › Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки.

Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже. Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.
Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости. Содержание статьи Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т.

д.):

  1. в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.
  2. во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  3. во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции. Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию.

Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об , наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.
В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  1. это недвижимая вещь (недвижимость);
  2. это объект земельных отношений и права собственности;
  3. это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных. Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  • юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  • спрос на рынке на конкретные участки;
  • доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.
  • пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  • месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
Рекомендуем прочесть:  Приказ минюст рф от 13 01 2006 2

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости.

Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  1. метод разбивки.
  2. метод остатка;
  3. метод сравнения;
  4. метод капитализации;
  5. метод выделения;
  6. метод распределения;

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения. Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными.
Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными.

Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек. Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли. Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки. Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  1. для определения стоимости предположительно свободных участков.
  2. для оценки свободных земельных участков;

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли. Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке. Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик. Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле: Формула определения стоимости земли Совет!

Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города. Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению. Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  1. определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  2. составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  3. размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков.

Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой. Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  1. при передаче по наследству или дарение;
  2. оформление кредита под залог земельного участка;
  3. при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  4. в случае изъятия земли для государственных нужд.
  5. установление долевой собственности на участок земли;

Внимание!

Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости. Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион Следующая статья Рекомендуем похожие статьи

Кадастровая оценка земельных участков

– это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.СодержаниеКадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли.

При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, и участка.В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  1. фиксирования итогов оценки.
  2. разделения города на зоны;
  3. исчисления стоимости оценивания;
  4. ценового зонирования города;
  5. сбора информации;

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  1. Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
  2. Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  3. Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  1. перевести в другую категорию;
  2. исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
  3. изменить площадь или границы участка;
  4. изменить вид предназначения;

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.Проводится в несколько этапов:

  • Производится экспертиза отчета.
  • Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  • Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  • Утверждаются результаты работы оценщиков.
  • Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  • Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.
  • Производится кадастровая оценка.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  • Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  • Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.
  • Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  • Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  • Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  • Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.Определяется себестоимость участка.Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется. На таком подходе основываются методы:

  • Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
  • Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  • Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  • Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  • Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  • Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход.

Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  1. с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  2. предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
  3. анализировать информацию данного сегмента рынка;
  4. с учетом рисков вложения капиталов;

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.Если участок располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода.

Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  1. определение капитализации расчетного рентного дохода;
  2. учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры.

Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек.

А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиМой мир

Лекция № 1 к главе 1.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+