Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка по дду подводные камни

Покупка по дду подводные камни

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

22 июня, 20:27При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит. Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей.

«Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома.

Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т.

д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре.

ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т.

д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов.

Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

— Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».

Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям).

Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2020 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика.

Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов.

— Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства .

Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ.

Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова.

— Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования.

При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права.

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права.

Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит.

Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры.

Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина.

— Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность.

Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ.

Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Катя Симачёва.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Топ-10 “подводных камней” в договоре с застройщиком

12 декабря 2017Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права, ударить по карману и испортить удовольствие от покупки собственного жилья.Вычитывать любой сложный юридический договор и ДДУ в частности – дело неблагодарное, если нет всесторонних знаний законодательства.

Поэтому эксперты и рекомендуют всегда прибегать к помощи юристов – чтобы специалист нашел все нестыковки и предупредил о возможных опасностях.

Но независимо от того, будете вы показывать ДДУ юристу или нет, знать “подводные камни”, которые может “подложить” в договор застройщик, перед покупкой квартиры в новостройке вы должны обязательно.Один из самых распространенных “камней” – пункт о штрафе за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Это может называться “отступное”, “плата за расторжение”, но смысл не меняется – застройщик хочет получить от 10 до 30% от цены квартиры, если вы передумаете ее брать по независящим от него причинам.Однако этот пункт противоречит закону “О защите прав потребителей” и ущемляет ваши права. Вы, как приобретатель услуги (возведение дома и вашей квартиры в нем) – потребитель, а значит, имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора.

Правда, при условии, что оплатите исполнителю (застройщику) фактически понесенные расходы на строительство именно вашей доли в недвижимости. Но пусть это вас не пугает – на практике застройщик практически не может документально подтвердить этих затрат. К тому же квартиру, от которой вы отказались, он продаст другому дольщику, то есть все равно вернет свои расходы.Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование.
К тому же квартиру, от которой вы отказались, он продаст другому дольщику, то есть все равно вернет свои расходы.Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование.

Если в договоре значится пункт оплаты за расторжение, просите его убрать. Если уже подписали ДДУ с таким пунктом и застройщик требует штраф, можете обращаться в суд – тот встанет на вашу сторону, прецеденты были.Подробнее о расторжении ДДУ читайте в статье ““.Переуступка (она же уступка прав требования, она же цессия) – это сделка, при которой одно лицо передает другому лицу свои права требования к третьему лицу. То есть дольщик, который решил отказаться от квартиры в строящемся доме, передает другому человеку свое право требовать у застройщика эту квартиру.Но в ДДУ застройщик может прописать пункт о том, что дольщик не может уступить свое право требования без письменного согласия застройщика.

Это – серьезный подводный камень, который может стоить вам больших денег: чаще всего строительная компания требует за свое согласие определенную сумму.

При этом в ДДУ об оплате согласия может не говориться ни слова.В идеале – лучше, чтобы такого пункта в договоре не было совсем. Ведь по закону согласие застройщика необходимо так или иначе, если вы не полностью оплатили ДДУ и передаете право на будущую квартиру вместе с долгом.

Но если застройщик отказывается исключить этот пункт или договор уже подписан, и теперь строительная компания требует с вас денег за согласие переуступку, можно обратиться в суд. Ведь этот пункт в ДДУ:

  1. ущемляет ваши права,
  2. фактически является навязыванием услуг.

Весьма вероятно, что суд встанет на вашу сторону.

Прецеденты были. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может длиться долго.

Если к тому моменту, как будет принято какое-то решение, вы уже получите квартиру от застройщика, передать ее по договору уступки будет невозможно.Кроме того, если вы полностью выплатили застройщику всю цену, вы можете самостоятельно переуступить свое право на квартиру и зарегистрировать цессию в Росреестре, а застройщика известить об этом факте в письменном виде.Застройщик может включить в ДДУ пункт о том, что вы должны доплатить ему, если после контрольных обмеров метраж квартиры окажется больше, чем оговорено в ДДУ. Это – очередной подводный камень и очередное нарушение закона о защите прав потребителей, что подтверждает и судебная практика.Ведь застройщик при строительстве может контролировать характеристики квартиры, а вот дольщик никак на это повлиять не может. Оплачивая ДДУ, вы ориентируетесь на определенный метраж и определенную цену.

Если бы вы хотели и могли оплатить квартиру побольше, вы бы и взяли квартиру побольше, правда?В то же время в законе об участии в долевом строительстве сказано, что цена договора может быть изменена после заключения, если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, чтобы не платить лишнего или не доводить дело до суда, лучше всего исключить пункт о доплате из ДДУ еще до подписания.По закону об участии в долевом строительстве, гарантийный срок на саму квартиру не может составлять менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в квартире – менее 3 лет.

При этом срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику (на технологическое и инженерное оборудование – со дня подписания первого передаточного акта). Но это в том случае, если иное не прописано в ДДУ.Чтобы как-то “скостить” сроки гарантии, некоторые застройщики прописывают в договоре, что гарантийный срок на дом исчисляется с момента его ввода в эксплуатацию.

А между вводом в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам может пройти много времени – от нескольких месяцев до года. Поэтому, подписывая договор с таким пунктом, вы добровольно уменьшаете гарантийный срок.

Фактически такое условие ущемляет ваши права, поэтому смело просите застройщика исключить этот пункт из ДДУ.В законе об участии в долевом строительстве сказано, что если в квартире обнаружены недостатки и отступления от условий ДДУ, дольщик имеет право:

  1. потребовать их устранения у застройщика,
  2. устранить их за свой счет, а компенсацию расходов затребовать с застройщика,
  3. потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ.

Но опять-таки, “если иное не установлено договором”.Некоторые застройщики пользуются этой оговоркой и включают в ДДУ пункт о том, что недостатки, если таковые будут, устранять может только он сам.

Но это – ущемление права потребителя, поэтому будьте внимательны и настаивайте на исключении этого пункта.Как говорилось выше, закон об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены после заключения – если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре.

Поэтому, если вы подписываете ДДУ, в котором есть пункт об одностороннем изменении цены со стороны застройщика, то добровольно соглашаетесь на дополнительные непредвиденные расходы. И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.Чтобы не тратить лишнего или не расторгать договор, не соглашайтесь на этот пункт.

И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.Чтобы не тратить лишнего или не расторгать договор, не соглашайтесь на этот пункт. Иначе вы подписываетесь платить за то, чего не знаете.

Потому что в этом случае застройщик будет сам определять, сколько и за что вы ему должны.Застройщик может указать в договоре, на каких основаниях он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, а про право дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке не упомянуть. Или в разделе “Ответственность сторон” сказать только про ответственность дольщика, а про свои обязанности умолчать.Но это не значит, что строительная компания таким образом умыла руки. Даже если в ДДУ не в полной мере прописана ответственность сторон, при соответствующих нарушениях застройщик несет ответственность по тем нормам, которые указаны в законе об участии в долевом строительстве.Если в ДДУ есть такой пункт, то он противоречит статье 18 закона об участии в долевом строительстве.

В ней говорится, что “денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов”. Таким образом, возведение объектов социальной или транспортной инфраструктуры – это нецелевое расходование денег дольщика, за что застройщика могут оштрафовать.Если в ДДУ застройщик возлагает на дольщика расходы по страхованию своей ответственности, то это тоже нецелевое расходование средств.

Обязанность по выбору способа страховки и ее оплате лежит на самом застройщикеЕсли строитель решил переложить ее на вас, это достаточное основание для того, чтобы не подписывать такой ДДУ. А если договор уже подписан, то можно обратиться с жалобой в контролирующий орган или Роспотребнадзор.Такой пункт в ДДУ означает, что застройщик без согласования со своими дольщиками может изменять проект строящегося дома. И даже если будущую квартиру вы покупали в пятиэтажке, то можете получить ключи от квартиры, скажем, в высотке.

Фактически это нарушение закона о защите прав потребителей, а именно 10-й его статьи, где говорится, что “Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора”.К тому же существенное изменение проектной документации – это основание для расторжения ДДУ в судебном порядке (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ-214).Если вы (или юрист, которого вы привлекли на помощь) нашли какие-то из них до подписания ДДУ, стоит задуматься – а надо ли вам связываться с застройщиком, который заведомо планирует ущемлять ваши права? Вы можете попросить строительную фирму внести изменения в договор – это вполне нормально, особенно если вы аргументируете свои требования пунктами законов.Если ДДУ уже подписан и вы столкнулись с ситуацией, когда его пункты обернулись против вас, то можете обратиться в суд с требованием признать их недействительными. И если суд удовлетворит ваш иск, вы сможете получить гарантию на квартиру с момента подписания акта приема-передачи, продать квартиру по переуступке без согласия застройщика, расторгнуть ДДУ без уплаты штрафа и так далее.

При этом сам договор останется в силе и будет действовать, как прежде, если вы не решите отказаться от его исполнения.Подробнее о ДДУ читайте в статье ““.

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

» Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки.

Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие. Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья.

Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле. Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон.

Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать. ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком. Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  • Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  • Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики.

Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам.

Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны. Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров.

Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке. Рекомендуем ознакомиться: Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  1. заключение, подписание ДДУ;
  2. возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  3. приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.
  4. оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  5. передача завершённого объекта в эксплуатацию;

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела.

Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни.

Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер. Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика.

Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  • Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  • Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.
  • Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  • Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  • Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства.

Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете. ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре.

Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости.

В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты. Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  1. срок расчёта, общая сумма;
  2. возможные варианты расторжения договора.
  3. гарантия на возведённый дом;
  4. срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  5. способы выполнения обязательств;

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности.

Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять. Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании.

Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Рекомендуем ознакомиться: Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  • Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  • Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  • При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  • Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  • Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.
  • Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  • Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  • При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков. Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать. Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика.

Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  • ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  • Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах. Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами.

Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  1. строительная компания не выполняет свои обязательства;
  2. возведённый дом не соответствует проекту.
  3. недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить.

Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной.

Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Покупка квартиры через оформление договора долевого строительства очень популярна среди граждан. В первую очередь Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+