Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Образец договора купли продажи квартиры для малолетнего ребенка

Образец договора купли продажи квартиры для малолетнего ребенка

Образец договора купли продажи квартиры для малолетнего ребенка

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2021

предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт.

Стороны свободны в данном решении.Популярные причины заключения контракта:

  • Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
  • Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
  • Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.
  • Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.

В соответствии с законодательными нормами заключать любые соглашения можно только с людьми, полностью осознающими последствия своих действий. Если человек является недееспособным или частично дееспособным, то обязательным условием является наличие у него законного представителя и согласование действий с органами опеки и попечительства (ООП).Дети до достижения 6 лет считаются недееспособными, поскольку в силу своего возраста они не могут отвечать за свои поступки. Заключение сделок от имени ребенка ложится на плечи законных представителей (родителей, усыновителей).С 6 до 14 лет некоторые действия ребенок уже может выполнять самостоятельно, но неполная дееспособность не дает права на заключение двухсторонних договоров, требующих государственной регистрации – функции по оформлению и подписанию ДКП, а также ответственность за последствия действий возложены на родителей (усыновителей).

К сделкам с имуществом несовершеннолетнего применяются правила, предусмотренные ГК РФ (п.2, 3). Подписи ставит опекун. Присутствие ребенка не требуется.В возрасте 14-18 лет несовершеннолетний признается частично дееспособным.

Он уже имеет право распоряжаться доходами и самостоятельно совершать ряд действий (), но купля-продажа жилья требует получения письменного согласия попечителей (родителей, усыновителей).С достижением возраста 14-18 лет несовершеннолетние уже самостоятельно несут ответственность за причиненный при совершении сделок вред.В отличие от опекунства, попечительство не подразумевает совершения купли-продажи от имени ребенка – родитель (усыновитель) может только воспрепятствовать заключению договора или дать согласие. Присутствуют на сделке и ставят подписи в документах оба – и подопечный, и его попечитель.

Вплоть до 18 лет обязательным условием является получение разрешения от органов опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего. Полная гражданская дееспособность может наступить уже в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак (как вариант, стал родителем) или осуществляет трудовую (предпринимательскую) деятельность.

Процедура признания дееспособности требует согласия со стороны самого несовершеннолетнего, его родителей (усыновителей) и принятия решения органами опеки или судом.Помимо детей недееспособными или ограниченно дееспособными могут быть и взрослые. Недееспособность становится следствием слабоумия или душевной болезни. Признается она только через суд – обратиться могут родственники, органы опеки.

В случае принятия положительного решения все юридически значимые действия берет на себя опекун.Ограничения дееспособности удается добиться, если человек злоупотребляет алкоголем или принимает наркотики.

Поскольку затуманенное сознание не дает возможности принимать обдуманные решения и осознавать их последствия, контроль над действиями подопечного берет попечитель. Без его подписи и личного присутствия, а также без получения разрешения от ООП купля-продажа квартиры будет считаться недействительной.Помимо упомянутого выше Гражданского Кодекса имущественные права несовершеннолетнего гражданина РФ охраняются в соответствии с положениями Конституции, Семейного и Жилищных Кодексов.

Основным федеральным законом, регулирующим вопрос реализации недвижимости, в данной ситуации является .Помимо этого на местном уровне органы исполнительной власти принимают административные регламенты по предоставлению услуги выдачи разрешения органов опеки на продажу доли недвижимости несовершеннолетнего.Несмотря на то, что данные нормативные акты не содержат указание на обязательный характер предоставления договора купли-продажи, поскольку это являлось бы понуждением к совершению сделки,упомянутое соглашение рекомендовано, как наиболее полное и актуальное подтверждение условий сделки.Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со .Получать согласие необходимо только тогда, когда опекаемое лицо выступает в качестве Продавца или прописано в квартире Продавца.

Если же опекаемое лицо выступает на стороне Покупателя, то получать согласие от ООП не нужно. При приобретении объекта недвижимости риск ущемления интересов несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица попросту отсутствует, поэтому обращение в Органы опеки не требуется.Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

  • Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке. Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
  • Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.
  • Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру.

Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.Если в сделке участвует Опекаемое лицо и ООП, это автоматически устанавливает некоторые ограничения.

Согласно , Законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может продать имущество своего Подопечного ни себе, ни своему супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушки и дедушки, а также братья и сестры Опекаемого лица.Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском.

В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному. Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя.

Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.Чтобы Органы опеки выдали разрешение на отчуждение квартиры, понадобится убедить их в том, что имущественные права и интересы Опекаемого лица никак не пострадают. Часто подтвердить этот факт удается только благодаря одновременному заключению параллельного ПДКП – о приобретении нового жилья.

Получается, что в одной сделке гражданин и его подопечный выступят Продавцами, а в другой – Покупателями. В этом случае в ООП подаются оба предварительных соглашения.Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

В этом случае в ООП подаются оба предварительных соглашения.Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства.

За неисполнение этих обязательств и одна, и другая сторона рискует понести ответственность, предусмотренную как положениями самого договора, так и нормами действующего законодательства.ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты.

Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.В предварительном договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • Права и обязанности сторон.
  • Сведения о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, кто и когда должен их погасить).
  • Стоимость объекта отчуждения (цифрами и прописью).
  • Дата вступления ПДКП в законную силу (обычно – «с момента подписания сторонами»).
  • Сведения о прописанных или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и когда должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
  • Дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
  • Сведения об арестах и обременениях жилья (есть или нет, когда Продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до внесения полной суммы Продавец продолжит числиться владельцем жилого помещения, однако ему будет запрещено пользоваться им или предлагать его 3-им лицам.
  • Ответственность сторон в случае неисполнения условий настоящего договора.
  • Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указываются их ФИО, даты и места рождений, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
  • Пункт о добровольности заключения настоящего договора (подтверждение того, что данная купля-продажа не относится к категории кабальных сделок).
  • Подписи сторон с расшифровками.
  • Порядок несения расходов (кто оплачивает).
  • Дата и место заключения ПДКП.
  • Порядок уплаты задатка или аванса.
  • Количество оригинальных экземпляров (1 – Продавцу, 1 – Покупателю и 1 – Органам опеки и попечительства).
  • Реквизиты сторон.
  • Порядок проведения расчетов. Выплата всей суммы может производиться в разные дни, по частям, предполагать рассрочку платежа и пр. Все это сторонам понадобится обсудить и прописать в тексте договора (сроки, способ, валюта, банковские реквизиты и пр.).
  • Ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцом было получено право собственности) и правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
  • Подробное описание объекта отчуждения.

В целом предварительный договор купли-продажи для опеки почти ничем не отличается от стандартного предварительного договора купли-продажи.

Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального удостоверения и не предполагает государственной регистрации (в госорганах регистрируется только основной договор).Однако при составлении ПДКП для органов опеки сторонам понадобится учесть следующие нюансы:

  • Если одним из участников сделки по договору выступает несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является самостоятельным субъектом права. Он не только указывается в графе «Продавец», но и проставляет на всех документах свою подпись. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего Законного представителя. Здесь же следует привести персональные данные Законного представителя.
  • Если одним из участников сделки по договору выступает малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то все юридически значимые действия за него выполняет его Законный представитель. Например, такое Опекаемое лицо может быть собственником продаваемого жилого помещения. В графе «Продавец» указывается персональная информация именно этого Опекаемого лица. Однако рядом приводится письменное уточнение, что от имени Продавца выступает его Законный представитель с указанием уже его персональных данных. Законный представитель проставляет на всех документах свою подпись от лица Подопечного.

Решение о продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, может принимать не только его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Сам несовершеннолетний собственник также вправе распоряжаться собственным имуществом.

Для этого ему понадобится пройти стандартную процедуру: заручиться одобрением своего Законного представителя (в т.ч.

письменным согласием), заключить с Покупателем ПДКП, получить разрешение на проведение сделки в ООП, оформить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

  • Визит собственников, то есть обоих родителей (опекунов/усыновителей) и ребенка в органы опеки.
  • Заполнение и подача заявления на выдачу разрешения на сделку с недвижимостью, в соответствии с образцом. Обращение содержит информацию о продаваемой и покупаемой недвижимости, ее основных характеристиках, количестве собственников и размере доли несовершеннолетнего.Ходатайство подается от имени родителей или иных законных представителей, если ребенок младше 14 лет, и самим несовершеннолетним после достижения им 14-летия.
  • Прежде всего необходимо собрать требуемый для рассмотрения пакет документов.
  • После завершения сделки предоставление документов, подтверждающих соблюдение прав несовершеннолетнего.
  • Ожидание решения органов в течение 15 дней.

При подаче заявления на рассмотрение Комиссии необходимо предоставить внушительный пакет документов.

Впрочем аналогичная документация будет востребована и покупателем недвижимости.

  1. Если ребенок старше 14 лет необходимо приложить его письменное согласие на реализацию имущества.
  2. Документы БТИ, а именно план квартиры.
  3. Выписка из домовой книги о составе семьи.
  4. Документы о праве собственности на реализуемый объект.
  5. Справки об отсутствии задолженностей по налоговым и коммунальным платежам.
  6. Нотариально заверенное обязательство о выделении доли ребенку.
  7. Выписка из гос.кадастра недвижимости.
  8. Паспорта собственников и заявителей.
  9. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  10. Предварительный договор купли-продажи.

Несмотря на временный характер ПДКП, все сведения, которые в нем указаны, должны быть впоследствии перенесены в основной договор. Значительное несоответствие между предварительным и основным ДКП не допускается – потребуется вновь получать письменное разрешение от ООП.Подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьмиСписок документов для заключения предварительного договора аналогичен тому, который был собран для ООП.

Дополнительно предоставляется полученное там разрешение на проведение сделки.Заключая ПДКП, стороны берут на себя обязательства по отчуждению/приобретению жилья. Предварительный договор для опеки оформляется по общим правилам. Единственным значимым отличием является подробное описание доли, которая отведена несовершеннолетнему (недееспособному).

Размер указывается не только в виде дроби (1/2, 1/4 и пр.) – требуется привести количество квадратных метров. Обязательно оговаривается срок исполнения обязательств.В тексте не должно быть содержательных и формальных ошибок.

Помимо описания доли недееспособного лица указываются следующие данные:

  1. сведения о лицах, прописанных на жилплощади или временно выписанных и сроки, в течение которых все жильцы должны быть выписаны;
  2. подтверждение того, что соглашение не является кабальным (заключается без принуждения);
  3. обязанности/права сторон, ответственность в случае неисполнения условий;
  4. характеристики объекта недвижимости (рекомендуется максимально подробно описать его);
  5. ссылка на выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ (квартира получена в результате дарения, купли-продажи, перешла по наследству, была приватизирована);
  6. подписи.
  7. наличие обременений и сроки устранения;
  8. информация о задолженности по квартплате;
  9. точная стоимость (цифрами/прописью), порядок внесения аванса (задатка) и проведения полного расчета;
  10. место, дата, персональные данные сторон;
  11. даты вступления в силу ПДКП и заключения ДКП;

ПДКП заключается в 3 экземплярах – по 1 получают стороны сделки и 1 – ООП.

На регистрацию документ не подается, нотариальное заверение не требуется.С 14 лет ребенок подписывает документ самостоятельно.

В графе продавец (покупатель) указывается его ФИО.

В документе приводятся сведения о законном представителе, с согласия которого проводится купля-продажа.

Если участником сделки является взрослый человек, признанный частично дееспособным, то действия аналогичны – согласие на ее проведение дает попечитель.Если сделка проводится от имени недееспособного лица или ребенка, не достигшего возраста 14 лет, то в графе покупатель/продавец приводится его ФИО, но подпись ставит только родитель или опекун.Срок действия ПДКП, предоставляемого в органы опеки, указывается при его подписании сторонами.
Если участником сделки является взрослый человек, признанный частично дееспособным, то действия аналогичны – согласие на ее проведение дает попечитель.Если сделка проводится от имени недееспособного лица или ребенка, не достигшего возраста 14 лет, то в графе покупатель/продавец приводится его ФИО, но подпись ставит только родитель или опекун.Срок действия ПДКП, предоставляемого в органы опеки, указывается при его подписании сторонами.

Если дата заключения основного договора не приведена, то, в соответствии с положениями гражданского законодательства, устанавливается срок равный 1-му году. Если в этот период соглашение не будет заключено, то ПДКП теряет свою силу.Полученное от ООП разрешение, как правило, считается действительным на протяжении месяца. Точные сведения можно получить в оформлявшей документ инстанции.Предварительный договор для опеки -это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку.

На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего. Это очень важно для отдела по защите прав несовершеннолетних.К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:

  1. новая квартира или дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущий, не быть ветхим или аварийным
  2. в новой квартире или доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении. Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры или дома. В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки

Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, ведь на самом деле этот документ нужен в любой сделке, а не только по продаже детской недвижимости.Кроме того, для получения разрешения на продажу с одновременной покупкой, в Опеку необходимо предоставить предварительный договор по встречной сделке, то есть по покупке квартиры(дома) на несовершеннолетнего.Под задатком понимается финансовое обеспечение сделки.

Его целью является предотвращение неисполнения договора. предусматривает обязанность сторон оформить информацию о задатке в письменной форме.

Одним из вариантов оформления расписки по задатку является включение сведений о задатке в предварительный контракт.Принцип действия задатка:

  • Если стороны не предпринимают активных действий для заключения контракта, то средства задатка должны быть возвращены покупателю ().
  • Если от сделки уклоняется покупатель, то задаток остается у продавца.
  • Если от заключения сделки уклоняется продавец, то он возвращает задаток в удвоенной сумме.

Поэтому вернуть задаток от продавца возможно в случае, если он не отказывается от заключения договора, но и не предпринимает активных действий для его оформления.Пример. Илья и Петр заключили предварительный контракт о покупке доли в квартире.

Илья передал в обеспечение сделки 50 000 р.

Сведения о передаче задатка были включены в соглашение.

Через 12 месяцев основной документ так и не был оформлен.

Через месяц, Илья обратился в суд с иском о возврате средств, переданных в качестве задатка. Петр отказался от добровольного возврата задатка.

Суд удовлетворил требования истца, так как продавец не предпринимал активных действий для заключения основного договора.Активными действиями считаются:

  1. направление письма с просьбой о заключении договора;
  2. направление писем по электронной почте.
  3. направление телеграммы;
  4. телефонные звонки;
  5. направление электронных сообщений;

Если ответчик не может доказать, что он предпринимал активные действия, то решение принимается в пользу истца.Важно! Обязательным условием является указание в письменной форме информации, что средства были перечислены именно в качестве задатка.

В противном случае они будут считаться авансом.Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов ().Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате.

Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей.

Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.Письменное согласие от ООП признается действительным на 1 месяц с момента выдачи, если иное не установлено в тексте самой бумаги или в нормативных актах конкретного учреждения. Чтобы избежать проблем, рекомендуется заранее узнать у сотрудников госоргана, через сколько дней разрешение перестанет быть действительным.Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:

  • Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).
  • Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.

В соответствии с п.

8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.п. 8 ст. 8 48-ФЗ Полномочия органов опеки и попечительстваПредставление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.Законом физические лица разделяются на две группы:

  • Малолетние — до 14 лет.
  • Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта.

Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.ГК РФ вносит во взаимоотношения несовершеннолетних с внешним миром еще и понятие эмансипации.Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

  1. проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.
  2. договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки.

При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.Кроме того, ст. 20 ГК обязывает ребенка проживать с одним из родителей.Статья 20.

Место жительства гражданина

  • Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  • Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь.

Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.А как быть если продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком?

Если ребенок имеет право проживания, но не является владельцем квартиры, то обязанности получать разрешение на продажу жилья у его родителей не возникает. Но, опять же, несовершеннолетнего выпишут только в том случае, если будет доказано, что ему есть где прописаться.

Новое место проживания и регистрации никоим образом не должно нарушать интересы ребенка.Другое дело, если права несовершеннолетнего были нарушены в процессе приватизации.Передача государственного жилого фонда в собственность граждан и игнорирование прав несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, но по каким-то причинам не получили права собственности на законную долю жилья, представляет собой серьезные проблемы для покупателей такого недвижимого имущества.Органы опеки не дадут согласия на проведение сделки, если в ее результате ухудшатся:

  1. финансовое состояние несовершеннолетнего (опекаемого) – доля будет меньше по площади или окажется дешевле;
  2. условия проживания (новое жилье будет расположено в ветхом/аварийном или несоответствующем санитарным нормам здании).

Органы опеки часто отказывают в случае, если дом расположен на большом расстоянии от учебных заведений, больницы, других важных объектов инфраструктуры. Не получится оформить сделку, если представители ООП заподозрят, что она совершается не в интересах опекаемого (например, для сдачи внаем).Если решение ООП законный представитель (опекун, попечитель) считает несправедливым, то для обжалования можно обратиться в районный суд (срок ограничен 3-мя месяцами). Прежде чем подать иск, рекомендуется подготовить документы, которые убедят суд в целесообразности заключения соглашения.

Придется оплатить госпошлину (300 руб.).

  1. Доля несовершеннолетнего должна быть аналогична или превышать по стоимости имеющуюся в реализуемом жилье.
  2. Обязательна близость социальных объектов, необходимых для нормальной жизнедеятельности ребенка – детский сад, школа, поликлиника и т.д.
  3. Для получения одобрения необходимо, чтобы предварительный договор содержал положения о покупке сопоставимой по качеству недвижимости. Иными словами приобретаемое жилье должно быть не хуже реализуемого.

Источники

  1. https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dlya-opeki/
  2. https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv/dlya-opeki.html
  3. http://allo-urist.com/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
  4. https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/s-nesovershennoletnim.html
  5. http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dlya-opeki/
  6. https://exspertrieltor.ru/2016/10/09/predvaritelnyiy-dogovor-dlya-opeki/

[свернуть] Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка.Поделиться с друзьями:ТвитнутьПоделитьсяПоделитьсяОтправитьКласснуть

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

/ / / Просмотров 657 Содержание Дети обладают имущественными правами, однако распоряжаться своей собственностью самостоятельно они не могут в силу возрастных ограничений. Ребенок может владеть частью квартиры, дома или объектом недвижимости целиком — но совершать действия по отчуждению имущества можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Контроль необходим для защиты имущественных прав детей, чтобы достигнув 18-летия, они могли пользоваться завещанными или подаренными им ценностями.

На законность оформления сделки влияет соблюдение порядка действий, предусмотренного для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником. Для начала необходимо определиться в понятиях:

  1. Дети 14-18 лет уже имеют паспорт и могут распоряжаться собственными средствами, делать вклады, совершать мелкие сделки, но в отношении отчуждения имущества действует правило: нужно заручиться письменным согласием официального представителя — родителя, опекуна.
  2. Эмансипация — термин, означающий раннее совершеннолетие. Согласно , если ребенок достиг 16 лет, работает по трудовому договору или является предпринимателем, он может быть объявлен полностью дееспособным с согласия родителей и ООП или по решению суда.
  3. Брачный возраст напрямую связан с дееспособностью. Молодым людям разрешено вступать в брак после 16 лет () при наличии веских обстоятельств, после чего они становятся полностью дееспособными.
  4. Несовершеннолетний — ребенок, который не достиг 18-летнего возраста (). С понятием совершеннолетия связана «гражданская дееспособность». С 18 лет можно совершать сделки, брать на себя обязательства и отвечать за их выполнение.
  5. Малолетние — дети, не достигшие 14 лет. Крупные сделки от их лица осуществляют законные представители () — родители или опекуны.

Самостоятельно продать квартиру смогут дети, которые достигли 18 лет. Подростки 14-18 лет вправе подписать договор сами, но только заручившись письменным согласием родителей (родных или приемных), попечителей.

Если дети признаны эмансипированными, то уже с 16 лет они могут продать квартиру самостоятельно. Основное правило: все сделки, касающиеся продажи квартиры (или доли недвижимости) несовершеннолетнего проводятся только с разрешения органов опеки и попечительства. Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры ребенком (14-18 лет) еще не составлено согласие взрослых представителей, его можно оформить позже.

Если ребенок эмансипирован или достиг возраста 18 лет, обращаться в органы опеки не нужно. В противном случае без вмешательства госоргана договор не заключить.

О том, как совершается сделка читайте в статье «».

В силу ограниченной гражданской дееспособности ребенок сам не может купить себе имущество, поскольку не имеет собственного источника доходов. Если им было получено наследство, соцпомощь, распоряжаться деньгами уполномочены только законные представители под чутким руководством ООП.

Не допускаются сделки, в которых родитель или иной близкий родственник продает свое имущество ребенку.

В качестве покупателя будет действовать опекун или родитель (аналогично продаже от лица ребенка).

Сделки относительно покупки квартиры детьми встречаются крайне редко.

Исключениями являются операции с недвижимостью, при которых родители обязаны оформить на ребенка жилье взамен отчуждаемого. Перед обращением в органы опеки следует убедиться, что все условия для выдачи разрешения соблюдены.

Сотрудники госоргана оценивают следующее:

  • Условия проживания в новом жилье. Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет проживать в населенном пункте с худшей инфраструктурой и перспективами развития, ООП не даст согласие на сделку.
  • Предоставление ребенку суммы, разнозначной цене продаваемого жилья. Если альтернативное жилье не предоставляется, деньги, вырученные от продажи, кладутся на счет ребенка. Воспользоваться суммой он сможет после достижения 18 лет.
  • Возможность наделения ребенка иной недвижимостью. Чтобы не ущемить имущественные права детей, официальный представитель должен обеспечить несовершеннолетнего альтернативным жильем, которое по квадратуре не уступает продаваемому. Если продается доля квартиры, то родитель должен приобрести (подарить) равноценную долю в другой недвижимости (квартире, доме) — см. ««.

Читайте также «». Иногда ООП требуют, чтобы сумма была положена ребенку на счет до заключения договора купли-продажи. При отсутствии нужной суммы у родителей 2 выхода:

  1. обратиться в суд с иском об оспаривании отказа ООП в выдаче разрешения на квартиру;
  2. договориться с покупателем о предоставлении залога в счет стоимости квартиры, объяснив ситуацию.

На момент оформления сделки у ребенка может быть несколько объектов недвижимости в собственности, например — ½ квартиры подарила бабушка, ¼ дома досталась по наследству от дедушки.

Если один из объектов продается, значит имущественное положение ребенка ухудшается. По этой причине важно наделить ребенка правами на альтернативное жилье не до оформления договора купли-продажи, а в процессе сделки или после нее.
Как это сделать:

  1. Дать письменное обязательство о выделении доли в квартире ребенку или оформлении недвижимости на несовершеннолетнего.
  2. Предоставить письменные доказательства покупки альтернативной недвижимости. Это может быть предварительный договор купли-продажи, обязательство о наделении долей по договору дарения.

Пример: Гражданка С.

решила продать квартиру, в которой 1/3 принадлежит 12-летней дочери. Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу, она попросила своих родителей подарить девочке 1/3 (равноценную) долю в их квартире. После женщина обратилась в ООП за разрешением, но ей отказали. С точки зрения ООП, девочка уже владеет 2-мя долями в 2-х объектах недвижимости, а то, что дарение осуществлялось как подготовка к продаже — нигде не зафиксированные домыслы владелицы квартиры.
С точки зрения ООП, девочка уже владеет 2-мя долями в 2-х объектах недвижимости, а то, что дарение осуществлялось как подготовка к продаже — нигде не зафиксированные домыслы владелицы квартиры.

Необходимо было сразу посетить ООП, оговорить условия получения разрешения, а уже потом действовать.

Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в ООП, составив заявление: Иногда ООП дают разрешение на продажу квартиры без предоставления альтернативного жилья, если на это есть веские основания. Примеры обстоятельств:

  1. нуждаемость в лечении, срочном переезде в связи с неблагоприятной экологической обстановкой;
  2. приобретение недвижимости по ДДУ, но при условии, что строительство находится на стадии завершения;
  3. переезд родителей на ПМЖ в другую страну;
  4. обучение в другой стране.

Данный перечень может быть расширен.

ООП действуют исключительно в интересах детей, даже если иногда приходится отступать от правил. При несогласии с полученным вердиктом его можно оспорить в суде. При продаже имущества ребенка необходимо, чтобы оба родителя обратились в органы опеки и попечительства.

Если один из них будет не согласен, вопрос решается в суде. Раздельное проживание родителей, официальный развод не относятся к причинам, позволяющим избежать оформления согласия.

Исключительные случаи — пропажа отца (матери) без вести; лишение родительских прав; смерть.

В таких случаях представитель ребенка предоставляет документ, подтверждающий причины отсутствия второго родителя.

Договор заключается в письменной нотариальной форме. Согласно ГК РФ (), в договоре прописываются условия, при соблюдении которых имущество переходит от Продавца Покупателю. В документе присутствуют обязательные и дополнительные условия.

Последние вносятся по усмотрению сторон и отражают их личные пожелания.

Большинство договоров состоит из следующих пунктов:

  • Предмет договора. Здесь указывает имущество, подлежащее продаже. Квартира должна быть идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, квадратура с разбивкой на жилую и нежилую площадь, этажность дома, в котором она расположена, и конкретно место нахождения объекта относительно других квартир. Если у жилья несколько собственников, указывается, какая доля принадлежит ребенку. Приводится наименование документа–основания для возникновения у Продавца права собственности. Это может быть дарственная, , свидетельство о праве на наследство, где указано ФИО ребенка как получателя имущества. Если на квартире имеются какие-либо обременения, например, она находится в залоге, под арестом или в кредите, информация о кредиторах или иных претендентах на имущество вносится в договор.
  • Преамбула — включает название документа, дату и место его составления. Ниже приводятся сведения: ФИО Продавца (несовершеннолетнего собственника квартиры), сведения о нем (место и дата рождения); ФИО законного представителя ребенка, его паспортные данные; ФИО Покупателя и данные его паспорта.
  • Цена квартиры, порядок оплаты. Согласно , без указания цены договор считается незаключенным. Можно указать полную стоимость или цену за за 1 м2 площади квартиры. Условия внесения средств должны быть четко прописаны. Наиболее надежным способом оплаты считается : продавец получит доступ к деньгам только при выполнении определенного условия, например, после предоставления выписки о перерегистрации имущества на Покупателя в Росреестре. Альтернативные варианты — , перевод средств со счета Покупателя на счет Продавца или передача денег наличными.
  • Пункт о дееспособности Продавца (представителя) и Покупателя.
  • Подписи сторон. Представитель ставит подпись за себя и за ребенка.
  • Права и обязанности сторон. Здесь оговариваются все нюансы сделки, например, обязанность продавца предупредить обо всех недостатках квартиры, обязанность снять с регистрационного учета всех прописанных в недвижимости граждан. Обозначаются конкретные даты: оформления передаточного акта, выплаты средств за квартиру и иные.

Технически Покупателем будет являться представитель ребенка, но документы о праве собственности оформляются на несовершеннолетнего. Договор не имеет каких-либо существенных отличий, кроме содержания преамбулы.

Если ребенок не достиг 14 лет, то в ДКП он указывается как «Покупатель в лице своего законного представителя…».

При этом родители (опекуны) действуют самостоятельно, присутствие ребенка не нужно. Если ребенок старше 14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке, иметь при себе паспорт, подписывать все документы.

При этом законные представители должны дать согласие на сделку.

Оно оформляется отдельным нотариально заверенным документом, или содержится в договоре в виде отдельного пункта. При этом ребенок выступает в качестве

«Покупателя, действующего с согласия своих законных представителей…»

.

Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов.

Сторона Продавца, представляющая несовершеннолетнего, должна предоставить:

  1. кадастровый паспорт;
  2. разрешение ООП на совершение сделки;
  3. правоустанавливающие документы на квартиру;
  4. паспорт представителя ребенка — родителя или до 14 лет — опекуна, с 15 лет — попечителя;
  5. выписку из домовой книги;
  6. выписку с лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за услуги ЖКХ;
  7. ДКП, заверенный нотариусом.
  8. свидетельство (справка ЕГРН) о праве собственности;

Продавцу достаточно иметь при себе паспорт, по требованию продавца — документ, подтверждающий платежеспособность.

Поскольку удостоверение обязательно, оплата составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб.

и не более 20 тыс. руб. (). Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Много споров возникает по поводу того, кто должен платить нотариусу. По умолчанию — тот, в чьих интересах совершение нотариальной сделки.

Если квартиру (долю) продает ребенок, расходы несет сторона Продавца, однако стороны вправе договориться об ином порядке уплаты. В отделении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности.

Соглашение предоставляется как документ-основание для оформления перехода. Подать документы может ребенок, если он достиг 14-летия.

За несовершеннолетних документы подают их официальные представители. При желании можно вовсе избежать посещения Росреестра (МФЦ), поскольку по закону с февраля 2021 года ДКП, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, отправляются нотариусом самостоятельно, если иное не предусмотрено в договоре.

От покупателя требуется только подать необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Для госрегистрации необходимо:

  1. предоставит выписку о зарегистрированных в квартире лицах;
  2. подать оформленный должным образом договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  3. подать правоустанавливающий документ на квартиру, кадастровый паспорт, техпаспорт;
  4. заполнить заявление о регистрации перехода права собственности;
  5. предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
  6. предоставить удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении);

Поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего, обязательно предоставляется:

  1. если квартира продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, необходимы согласия остальных собственников на продажу.
  2. согласие отца (матери) ребенка на продажу;
  3. разрешение органов опеки и попечительства;

Поскольку ДКП имеет нотариальную форму, регистрация займет всего 3 рабочих дня.

При отсутствии каких-либо необходимых документов регистрационные действия приостанавливаются до устранения недочетов. После того как в Росреестр будет внесена запись о переходе права собственности от несовершеннолетнего Продавца Покупателю, представитель Продавца может получить положенную за квартиру сумму и сделка считается завершенной.

К имуществу, продаваемому от лица несовершеннолетнего, относятся с опаской.

Зная законы, можно полностью обезопасить себя от риска отмены купли-продажи. Именно договора, заключаемые от имени детей, чаще всего подлежат оспариванию. Чтобы учесть все нюансы, не потерять время и деньги, надо выяснить: какие документы позволяют проверить юридическую чистоту сделки, если в квартире живет несовершеннолетний?

Какая форма договора необходима при покупке?

Кто должен оплачивать расходы за удостоверение соглашения и регистрацию перехода прав собственности?

Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта. Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+