Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как производится оценка квартиры для продажи

Как производится оценка квартиры для продажи

Как производится оценка квартиры для продажи

Оценка квартиры при продаже вторичного жилья: нужна ли, стоимость, кто проводит +Фото и Видео

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости. Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги?

В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены.

В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям?

Всегда ли их оценка соответствует действительности? Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье. Содержание статьи:

  1. 6 Итоги
  2. 4.1 Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства
  3. 4.4 Оценка недвижимости для оформления залога
  4. 2 Отчет об оценке
  5. 1.1.1 С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков
  6. 1.3 Порядок оценки недвижимого имущества
  7. 4 Виды оценки для различных ситуаций
    • 4.1 Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства
    • 4.2 Оценка недвижимости при продаже
    • 4.3 Оценка недвижимости при покупке
    • 4.4 Оценка недвижимости для оформления залога
    • 4.5 Оценка недвижимости для оформления наследства
  8. 5.2 Характеристики, влияющие на стоимость
  9. 1.2 Цели проведения оценки недвижимости
  10. 4.2 Оценка недвижимости при продаже
  11. 1.1 Способы проведения оценки недвижимости
    • 1.1.1 С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков
    • 1.1.2 С помощью риэлтерских агентств
    • 1.1.3 Самостоятельная оценка
  12. 3 Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?
  13. 5.1 Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?
  14. 5 Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?
    • 5.1 Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?
    • 5.2 Характеристики, влияющие на стоимость
  15. 4.5 Оценка недвижимости для оформления наследства
  16. 1 Общие сведения
    • 1.1 Способы проведения оценки недвижимости
      • 1.1.1 С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков
      • 1.1.2 С помощью риэлтерских агентств
      • 1.1.3 Самостоятельная оценка
    • 1.2 Цели проведения оценки недвижимости
    • 1.3 Порядок оценки недвижимого имущества
  17. 1.1.3 Самостоятельная оценка
  18. 4.3 Оценка недвижимости при покупке
  19. 1.1.2 С помощью риэлтерских агентств

Общие сведения Способы проведения оценки недвижимости С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО.

Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату.

Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости.

В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом.

Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки. Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  1. Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  2. Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  3. Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  4. Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.
  5. В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.

Порядок оценки недвижимого имущества Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

  1. Предоставление заключения по оценке заказчику.
  2. Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
  3. Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
  4. Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
  5. Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.

Пакет документов для оценки

  1. Поэтажный план и экспликация.
  2. Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
  3. Технический паспорт недвижимости,
  4. Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  1. Список методов анализа,
  2. Список документов, использованных при проведении анализа,
  3. Цель проведения экспертизы,
  4. Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.
  5. Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  6. Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  7. Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  8. Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью. Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца. Виды оценки для различных ситуаций Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства При проведении сделок с недвижимостью, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства.

До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки. Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены.

Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой.

Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья. Оценка недвижимости при продаже При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Оценка недвижимости при продаже При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  1. декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  2. сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.
  3. капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,

Оценка недвижимости при покупке В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений) Оценка недвижимости для оформления залога Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок. В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом. Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества. Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость. Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры? Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно.

Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики. Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН.

Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики.

В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее.

Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями. Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру. Характеристики, влияющие на стоимость Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  1. Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  2. Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  3. Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  4. Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  5. Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  6. Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.
  7. Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  8. Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.

Итоги Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя.

Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину. Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 ) 5 238 Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Жилищиные права 1 061 Что делать, если соседи сверху затопили квартиру? Этот вопрос возникает у потерпевших от такого

Жилищиные права 760 Налог на сдачу жилья в аренду?

Если человек имеет в собственности квартиру и сдает

Жилищиные права 527 К сожалению, в современном мире существует много видов обмана при покупке квартиры на вторичном

Жилищиные права 1 456 Общая экономическая ситуация в стране, безработица, тенденция понижения доходов граждан и повышение цен на

Жилищиные права 1 334 В коммунальных квартира по-прежнему продолжает проживать большое количество россиян. Поэтому вопросы, связанные с продажей

Жилищиные права 1 787 Все граждане, реализовавшие сделки по продаже земельных участков, обязаны уплачивать государству налог на доходы

Как оценить квартиру для продажи и совершить удачную сделку

Сегодня рынок недвижимости находится в ситуации кризиса, количество предложений от продавцов опережает покупательский спрос. Покупатель в лучшем положении, чем продавец, но это не означает, что реализовать свои квадратные метры придется по бросовой цене.

Если хочешь продать квартиру и не сокрушаться о недополученных средствах, проведи анализ ситуации на рынке и определи реальную стоимость продаваемого жилья. Затраченные усилия и время обернутся удачной сделкой. Действовать самостоятельно или обратиться к риэлторам?

Риэлтор будет преследовать, прежде всего, личные интересы, которые сводятся к получению финансового вознаграждения.

Агента по недвижимости не особо заботят проблемы потенциального клиента.

Скорей всего квартиру он будет оценивать не по реальной рыночной стоимости, а исходя из опыта осуществленных сделок и личной интуиции. Как правило, оценка недвижимости окажется завышенной, и срок ее продажи возрастет. В эпоху интернета и доступности любой информации несложно узнать, как рассчитать для продажи стоимость квартиры самостоятельно.
В эпоху интернета и доступности любой информации несложно узнать, как рассчитать для продажи стоимость квартиры самостоятельно.

Для этого не требуется специального образования, достаточно уметь считать и анализировать.

Правильно установленная стоимость жилья – это 100% успех, залог быстрой и выгодной сделки. Если потребуется официальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, всегда можно обратиться в независимую саморегулируемую организацию оценщиков. За 3-5 тысяч рублей в течение 3-7 дней вы получите отчет с полным обоснованием рыночной цены вашей жилплощади.

Оцениваем квартиру сами Чтобы не растягивать процесс реализации на годы, неплохо узнать, как оценить квартиру для продажи правильно и заложить фундамент будущей удачной сделки. Предлагаем воспользоваться таким рекомендациями:

  1. теперь пора заняться математикой. Сложите общую стоимость всех выбранных квартир и разделите эту цифру на количество квадратных метров, входящих в них. В результате получится стоимость 1 м2 жилплощади, которая максимально приближена к вашему варианту жилья.
  2. уточните ситуацию на рынке недвижимости. Если наблюдается тенденция роста стоимости квадратных метров, сделайте корректировку в сторону увеличения стоимости жилья примерно на 5%, если наметился спад активности покупок – снижайте показатели на 10%;
  3. сначала займитесь теоретическими изысканиями. Запаситесь местными газетами c информацией о продаже квартир и подберите варианты, схожие с вашей ситуацией, позвоните по объявлениям. Соберите сведения с досок объявлений и из интернета. Чем больше будет данных, тем объективней окажется оценка. Запишите цены, которые узнаете с учетом возможной скидки продавцов — в среднем она составляет 15%;

Что влияет на стоимость квартиры Полученный путем расчетов результат является важным показателем, но усредненным. Отстаивать установленную вами цену жилья аргументированно значительно проще.

Лучше, чем хозяин этого не сделает никто, даже самый опытный риелтор. Предусмотрите все нюансы, которые могут повысить стоимость объекта недвижимости. Например, при оценке квартиры для продажи в Москве принимается во внимание:

  1. наличие в доме лифтов и их стабильная работа;
  2. расположение дома в хорошем районе с удобной инфраструктурой, близость станции метро;
  3. общая и жилая площадь, изолированность комнат, размер кухни и прихожей;
  4. наличие балкона, лоджии, эркера и их оформление;
  5. высота потолков;
  6. вид из окна, окна на разные стороны дома;
  7. юридическая чистота документов и отсутствие препятствий для оформления сделки;
  8. тип дома (кирпичный, монолитный, панельный), год его постройки;
  9. ухоженный двор с детской площадкой, чистый подъезд, домофон.
  10. этаж;

Список для конкретной квартиры свой.

Покупателям нравится, если владельцы квартиры не менялись в последние годы. Неплохим аргументом для повышения цены окажется свежий ремонт, новая сантехника и инженерные коммуникации. Назначайте цену ниже средней, если необходима срочная продажа, а при наличии времени можно немного увеличить ее.

Посмотрите на свою квартиру глазами покупателя, постарайтесь объективно подойти к ее оценке и исправить недостатки до момента появления первого клиента. И не забудьте о человеческом факторе, будьте вежливы и приветливы с людьми. Это работает!

Как самому оценить стоимость своей квартиры?

9 сентября 2021Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир.

А знаете какой второй по популярности?

Нет, не куда спрятать деньги от продажи (это восемнадцатый).Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости.

Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.С определением стоимости квартиры всё не так однозначно.

Вот список того, что нужно учесть:

  1. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
  2. Срочность продажи.
  3. Ликвидность конкретной квартиры
  4. Стоимость аналогичных квартир в продаже
  5. Данные аналитических сервисов по оценке жилья

Рассмотрим каждый пункт подробнее.1. Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей.

Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние.

Найдите 7-10 подходящих объявлений.2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.Сходите сами на просмотр квартир-конкурентов, так будет легче оценить свою.

Вы будете понимать, с какими квартирами будут сравнивать вашу.3.

Позвоните в агентство недвижимости, попросите оценить вашу квартиру. В большинстве агентств эта услуга бесплатна и ни к чему не обязывает.

Не позволяйте фотографировать квартиру, если не хотите работать с агентом.Если объявление о продаже квартиры разместят без вашего ведома, лучше попросите его снять.

Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот (подробнее читайте в статье («»).Недобросовестные риелторы могут завышать стоимость и говорить вам то, что вы хотите услышать. Не поддавайтесь на пустые обещания.

Чуда не произойдет — цену диктует рынок, а не риелтор-фантазер. Результатом такого “сотрудничества” станет продажа длиной в несколько месяцев и снижение цены до рыночной.4.

Корректируйте цену после размещения объявления.

  1. Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
  2. Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Покупатели выбирают другие объекты, но не ваш.
  3. Если звонят только риелторы, у вас неправильная цена.

Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”.

Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.Риелтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель.Но прежде чем обратится в агентство, соберите о нем информацию: изучите сайт, соц.

сети, отзывы, базу объектов. Не отказывайтесь от личной встречи в офисе или в вашей квартире — это лучший способ обсудить ваш квартирный вопрос.Действительно, есть услуга составления письменного отчета оценки стоимости квартиры.

Это многостраничный документ, который требуют банки перед тем, как выдать ипотеку. Такой отчет стоит 3000–4000 рублей.В этом случае стоимость определяется методом сравнения предложений на сайтах (см п. 1). Оценщик не располагает информацией, за какую цену действительно продаются квартирыЕсть еще один вариант — сервис “Анализ цены” на ДомКлик.

Более 70% сделок с недвижимость заключаются с ипользованием ипотеки. Большинство ипотечных сделок проходит через Сбербанк.Сервис поможет определить рыночную стоимость квартиры в зависимости от района, площади и количества комнат на основе реальных данных о сделках купли-продажи и объявлениях, размещенных на ДомКлик в настоящий момент.Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 33 м² в панельном доме на 2 этаже по адресу: г.

Тверь, пл. Славы, д. 2.Вот ее описание в объявлении:ДомКлик анализирует данные по сделкам с квартирами в радиусе 1 км от дома.

Получилось 12 квартир. Итог такой:Судя по отчету, цена на Авито завышена. Закажите такой по вашей квартире.Рекомендуем три сервиса:

  1. (R)Оценка:
  2. Domofond Оценка:
  3. Уже упомянутый ДомКлик:

Рассмотрим остальные два на примере все той же однушки.Как видите, цена снова ниже, чем на Авито.Тут гораздо больше параметров для описания квартиры и оценка будет точнее, чем на Домофонде.Воспользуйтесь этими сервисами, учитывайте эти данные, но не полагайтесь на них полностью.Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.

  1. Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.
  2. Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
  3. Квартиры в удаленных районах города
  4. Квартиры на первом или последнем этаже
  5. Угловые квартиры в панельных домах
  6. Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)

Некоторые из этих недочетов можно исправить.

Например, придать квартире товарный вид.

  1. Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.
  2. Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
  3. Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.

Однокомнатные квартиры на крайних этажах продаются на 30–80 тыс.

руб. дешевле аналогичных квартир на средних этажах. Двухкомнатные — на 50–100 тыс. руб. Трехкомнатные — на 80–200 тыс.

руб.Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену.

В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле.Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной.

Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.На рынке недвижимости ВСЕГДА есть “горячие” покупатели с одобренной ипотекой или наличными от продажи квартиры.Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку.

Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект.

А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска.

Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.

  1. Думать, что ваша квартира особенная и должна стоить дороже объектов-конкурентов.
  2. Думать, что цены в объявлениях соответствуют действительным ценам, по которым проходят сделки
  3. Скептически относиться к подготовке квартиры к продаже. .

Дорогой ремонт никогда не окупается. Покупателю все равно сколько вы вложили в квартиру и за какую сумму покупали её много лет назад.Для вас старалась команда АН «Пять звезд» — пятизвездочный сервис вместо обычного. (4822) 73-70-27

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

– продолжение:…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием). Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?
Как самостоятельно оценить квартиру для продажи? Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы.

Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру. для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы.

Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки.

Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица. Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.
Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  1. вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  2. элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  3. хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).
  4. тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  5. расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  6. этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  7. площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  8. элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  9. удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  10. количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);

♦ ♦ Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е.

на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует.

На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%. Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель.

«Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром). – см. по ссылке. Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты. Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на .

Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы: База данных «ЦИАН»: «Из рук в руки»: База объявлений о на «АВИТО».

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к.

рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно. Чем больше выборка, тем вернее оценка.

Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки.

Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах. Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.Это не страшно.

Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ ♦ – 3 вида, нюансы, юридические последствия.

Смотри в Глоссарии по ссылке. На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.).

Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду. Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене.

Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться). И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%. Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир.

В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче. Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену.

Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся. Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб.

без торга. Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»? Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров.

Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним.

А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru () или SOB.ru ().

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков.

Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн.

руб.!!! Делаем выводы. А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е.

выдает «среднюю температуру по больнице».

Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам). И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке. После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке.

И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону. ♦ ♦ Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки. В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой ( при приватизации, или , или , и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной .

То же касается и Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна. Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без ), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта — Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно?

Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки. При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем.

На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену. Итак, выборку квартир мы составили.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+