Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Где оформляется договор купли продажи квартиры если 2 собственника

Где оформляется договор купли продажи квартиры если 2 собственника

Где оформляется договор купли продажи квартиры если 2 собственника

Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей

Юридическая помощь в Москве и Московской области Доверьте решение своего дела профессионалам или прочитайте как действовать самому. Все это Вы можете сделать на сайте «Правда Закона» Задать вопрос Отправляя контактные данные Вы соглашаетесь на обработку персональных данных.

Задать вопрос

  • Как продать квартиру с несколькими собственниками

В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье. Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон.

И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы. В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»).

В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы.

И потому следует рассмотреть обе ситуации. Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено).

Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в материале):

  1. указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.
  2. в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
  3. перечисляются все продавцы – собственники долей;
  4. отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;

Важно!

Данные соглашения, несмотря на кажущуюся простоту, обладают рядом нюансов.

Настоятельно рекомендуется проводить юридическую экспертизу сделки с привлечением профессионального юриста. Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.
Подобный документ можно найти и в Росреестре. Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность.

Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.

И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний. Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них.

Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей. Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты.

Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно. При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению.

Покупателю следует выяснить:

  1. полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
  2. наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.
  3. сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;

Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют.

Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников.

Это позволит:

  1. обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
  2. заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
  3. в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться.

Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа.

Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста.

Свой вопрос Вы можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже. Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Передаваемая информация обрабатывается согласно политики конфиденциальности ЗАДАТЬ ВОПРОС Отправить

Более 20 лет оказываем первоклассную юридическую помощь

Оперативное решение самых сложных вопросов во всех сферах права

75% Дел в 2021 мы урегулировали в досудебном порядке Все статьи по теме «Жилищное право» , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Поделиться: Поиск Лучшие юристы Шаршай Алексей Специализация: Наследственное право Стаж работы: 19 лет Выигранных дел: 95% Артемьев Дмитрий Специализация: Уголовное право Стаж работы: 15 лет Выигранных дел: 93% Алексей Левицкий Специализация: Семейное право Стаж работы: 11 лет Выигранных дел: 93% Рыжаков Игорь Специализация: Жилищное право Стаж работы: 11 лет Выигранных дел: 91% Гукасян Тигран Специализация: Банковское право Стаж работы: 13 лет Выигранных дел: 89% Луцкая Евгения Специализация: Трудовое право Стаж работы: 18 лет Выигранных дел: 93% Романов Анатолий Специализация: Автомобильное право Стаж работы: 21 лет Выигранных дел: 95% Спросить юриста Звоните Бесплатная консультация в Москве и Московской области

Продажа квартиры с двумя собственниками

» » 29 884 просмотровСодержаниеЧтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи.

Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

  • Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее:
  • Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее:
  • Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее:
  • Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее:

Так недвижимость становится объектом долевой или совместной собственности.

Разница в том, что в случае с долевой собственностью каждому принадлежит четко определенная доля (например, ½ или ¼), в то время как при совместной такого разграничения нет. Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется .
Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется . Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

  1. При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
  2. Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
  3. Продавать квартиру нужно с учетом положения о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Внимание!

Сделки, касающиеся долевой собственности, требуют обязательного нотариального заверения.Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

  • Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
  • Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.
  • Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.

Отсутствие нотариально заверенного согласия дает второму супругу право оспорить сделку путем обращения в суд.Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

  • Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
  • При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
  • Оговорить с покупателем особенности проведения сделки.

    Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.

  • Оплатить госпошлину за составление основного договора.
  • Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
  • Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
  • Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
  • Получить выписку из ЕГРН.
  • Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
  • Оформить передаточный акт, смотровой лист.

Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами риелторов, не подозревая, что большинство из них не имеет образования и базы знаний, позволяющих проверить чистоту сделки, дать дельный совет.

Поэтому если даже есть желание обратиться к риелтору, то следует внимательно выбирать кандидатуру. Непосредственно при составлении договора не обойтись без юридической поддержки.

— это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными .

Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

  • Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
  • Подписи сторон соглашения.
  • Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
  • Название договора, место и дата его подписания.
  • Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
  • Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
  • Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
  • ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.

Если один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу, а также получить согласие ребенка при достижении им 14 лет. Приведенные документы являются типовыми образцами, однако в зависимости от сопутствующих обстоятельств пункты могут быть дополнены или изменены в соответствии с рекомендациями юриста (нотариуса).При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

  1. техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
  2. договор купли-продажи;
  3. свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
  4. дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
  5. передаточный акт;
  6. паспорта владельцев;
  7. выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

  1. если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
  2. согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
  3. согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
  4. согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
  5. разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
  6. при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными.

Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.Распространена практика, когда в коммуналке 2 собственника, и каждому из них принадлежит комната (или несколько).

Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.Распространена практика, когда в коммуналке 2 собственника, и каждому из них принадлежит комната (или несколько). Такой объект можно купить и, подав заявление в Росреестр, объединить разрозненные части в 2-х (3-4-х и т.д.) комнатную квартиру.

При этом может заключаться один договор с указанием объектов, или 2 автономных договора.Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.Следует запомнить:

  • При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.
  • Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимости договора, но в пределах 300-20 000 руб.

().Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2.

Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:0,5% Х 3,4 млн.

руб.= 17 тыс. руб.Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:1,7 млн.

руб. Х 0,5% = 8500 руб.За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс.

руб.Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс.

руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно.

Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше ().

Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:Цена договораПроцент от стоимости квартиры с вычетом (для посторонних лиц)Для близких родственниковДо 1 млн.

руб.3000 + 0,4% от стоимости До 10 млн.

руб.7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн.

руб.)Выше 10 млн. руб.25 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн.

руб.)23 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн.

руб.)Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.Обратите внимание!

Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора. Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней.

По закону оплата за данную услугу не предусмотрена. Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб.

за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%.

Однако есть некоторые нюансы:

  1. если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
  2. если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов.

Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил.

Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Чтобы процесс продажи квартиры от двух собственников прошел быстро и безопасно, надо заранее выяснить: как правильно оформить договор продажи квартиры от двух совладельцев? Нужно ли нотариальное заверение?

Что выгоднее — заключить 1 или 2 договора купли-продажи? Ответы на все вопросы бесплатно предоставят юристы сайта ros-nasledstvo.ru.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (4 оценок, среднее: 3,25 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 666 просмотров Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+