Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Федеральный закон 214 о долевом строительстве последняя редакция

Федеральный закон 214 о долевом строительстве последняя редакция

Федеральный закон 214 о долевом строительстве последняя редакция

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

См. , и другие комментарии к статье 4 настоящего Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в часть 1 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, с 1 января 2017 г. 1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона () обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратила силу с 30 июля 2017 г.

— от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ Часть 3 изменена с 27 июня 2021 г. — от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ До требований к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требований к формату и заполнению форм таких документов, договоры участия в долевом строительстве могут заключаться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в формате, установленном в соответствии с , , Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 3.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной . Статья 4 дополнена частью 3.1 с 28 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 3.1.

Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Договор должен содержать: от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в пункт 1 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, с 1 января 2017 г. 1) определение подлежащего передаче конкретного в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; Пункт 5 изменен с 27 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном настоящего Федерального закона; от 3 июля 2016 г.

N 304-ФЗ часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 6, с 1 января 2017 г. 6) условия, предусмотренные настоящего Федерального закона, в случае, указанном в настоящего Федерального закона. от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 4.1, с 1 января 2017 г.

4.1. Условия договора, предусмотренные настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет . 7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Российской Федерации. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Часть 10 изменена с 25 декабря 2018 г.

— от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ 10.

В случаях, предусмотренных «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

Часть 10.1 изменена с 25 декабря 2018 г.

— от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ 10.1.

В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными настоящей статьи условиями указываются: Пункт 1 изменен с 11 января 2018 г.

— от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ 1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; Пункт 2 изменен с 11 января 2018 г.

— от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ 2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; Пункт 3 изменен с 11 января 2018 г. — от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ 3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона. Часть 10.2 изменена с 11 января 2018 г.

— от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ 10.2. Обязательным приложением к указанному в настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
Обязательным приложением к указанному в настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 11, с 1 марта 2015 г. 11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. < статья 3.2.> Статья 5.

>> Содержание

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

  1. 214 ФЗ: его суть и изменения. На что нужно обратить внимание.

Последнее обновление: 09.02.2021 Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении.

Нередко их интересы не защищал даже суд.

Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2021 года и актуальны по 2021-й год.

Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно. Содержание Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства.

Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно.

Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами.

Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  1. Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  2. Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  3. Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  1. Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  2. Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  3. Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
  4. Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  5. Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  6. Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком.

    Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  1. Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  2. Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  3. Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  4. Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  5. Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  6. Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  7. Составляют договор поручительства с учредителями;
  8. Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2021 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  1. Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  2. Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.
  3. Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  4. Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  5. Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2021 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ.

В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  1. Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.
  2. Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  3. Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  4. Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  5. Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке.

За помощью обращаться нужно за в Санкт–Петербурге. Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством.

Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости.

Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  1. Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.
  2. Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  3. Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;

Обязанности дольщика включают в себя:

  1. Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  2. Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  3. Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта.

    Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст.
    8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности.

Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  1. Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.
  2. Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики.

Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику. Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст.
Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст.

6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ.

Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды. Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  1. Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.
  2. Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  3. Безвозмездного их устранения;

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ.

По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн. Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2021 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2021 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста Я даю согласие на обработку своих персональных данных Похожие статьи Услуги Юрлицам + Физицам + Разделы блога Популярно Физическим лицам Юридическим лицам © 2021 Все права защищены.

Заказать звонок г. Санкт-Петербург, ул.

Кропоткина д. 1 Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Статья 3.1.

Раскрытие информации застройщиком

от 3 июля 2016 г.

N 304-ФЗ настоящий Федеральный закон дополнен статьей 3.1, с 1 января 2017 г. Часть 1 изменена с 27 июня 2021 г. — от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 1.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.

Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Обязанность по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства с 1 октября 2018 г. Часть 2 изменена с 1 июля 2018 г.

— от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 2. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию: 1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в настоящего Федерального закона; Пункт 2 изменен с 13 июля 2021 г.

— от 13 июля 2021 г. N 202-ФЗ 2) документы, указанные в и настоящего Федерального закона; Пункт 3 изменен с 13 июля 2021 г. — от 13 июля 2021 г. N 202-ФЗ 3) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями; 4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным , и настоящего Федерального закона; Пункт 5 изменен с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона; 6) утратил силу с 13 июля 2021 г.

— от 13 июля 2021 г. N 202-ФЗ Пункт 7 изменен с 30 июля 2017 г. — от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ 7) документы, указанные в настоящего Федерального закона; 8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания); Часть 2 дополнена пунктом 9 с 1 июля 2018 г.

— от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 9) градостроительный план земельного участка; Часть 2 дополнена пунктом 10 с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; Часть 2 дополнена пунктом 11 с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика; Часть 2 дополнена пунктом 12 с 1 июля 2018 г.

— от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Часть 2 дополнена пунктом 13 с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с о градостроительной деятельности; Часть 2 дополнена пунктом 14 с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); Часть 2 дополнена пунктом 15 с 1 июля 2018 г.

— от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ 15) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом. Часть 2.1 изменена с 27 июня 2021 г. — от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 2.1.

Информация, указанная в , , , настоящей статьи, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Часть 3 изменена с 27 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 3.

Информация, указанная в , , , настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Статья 3.1 дополнена частью 3.1 с 27 июня 2021 г. — от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 3.1.

Информация, указанная в , , настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события. Статья 3.1 дополнена частью 3.2 с 27 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 3.2. Фотографии, указанные в настоящей статьи, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно. Сведения, указанные в настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Часть 4 изменена с 27 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 4. Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.

5. Утратила силу с 1 июля 2018 г. — от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ Часть 6 изменена с 27 июня 2021 г.

— от 27 июня 2021 г. N 151-ФЗ 6. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом.

< статья 3.> Статья 3.2.

>> Содержание

214 ФЗ: основные положения для дольщика

В этой статье приводится краткое содержание основных положений и нюансов закона 214 ФЗ, которые важно знать покупателю строящейся квартиры. Комментарии юристов сделаны с учетом последних поправок и изменений в закон, принятых в 2018 и 2021 годах. Основные моменты 214 ФЗ касаются взаимоотношений покупателя будущей квартиры в новостройке (дольщика) и юридического лица, осуществляющего строительство дома (застройщика).

Текст ФЗ 214 состоит из 39 статей: 27 статей с прямой нумерацией, а также несколько статей, добавленных после издания основного текста закона и поэтому имеющих нумерацию «с точкой» («прим») – например, 18.1, 23.1. Ниже приведено краткое содержание ФЗ 214 в части основных статей, важных для дольщика. П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков.

Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство. Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья.

Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями). Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено.

27 июня 2021 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали .

Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру.

Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность.

Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие). Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов.

Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое.

Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей.

Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ долгое время оставался открытым – прямого указания в законе не было.

Наиболее острожные (но не все) девелоперы продавали апартаменты по правилам 214 ФЗ. Внимание!С 27 июня 2021 года продажа строящихся апартаментов возможна только по 214-ФЗ. Соответствующие изменения в статью 2 были внесены Федеральным законом от 27 июня 2021 года № 151-ФЗ.

Теперь закон распространяется не только на жилые квартиры, но и на любые другие помещения в многоквартирном доме. Ранее суды часто рассматривали покупателей апартаментов, как предпринимателей (считалось, что если помещение нежилое, оно приобретается для бизнеса, а не для личного проживания). В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений могли претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей».

После изменения закона есть шанс, что эта практика изменится. Кроме того, в распоряжении покупателей апартаментов остаются средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки).

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам. Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Статья 2 214 ФЗ устанавливает определение застройщика: хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Требования к застройщикам сильно ужесточились после вступления в силу в июле 2018 года .

Установлены к опыту строительства по количеству лет (3 и более) и по объему возведенных площадей (десять тысяч кв. метров и более), при этом дома должны быть достроены — т.е., получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо деятельности застройщика, в требуемый опыт засчитывается работа в качестве технического заказчика (которого застройщик может нанять для управления проектом) или генерального подрядчика (основной исполнитель строительных работ, который руководит другими подрядчиками).

Также статья 2 дает определение . Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2018 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ. Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком.

В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2018 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

  1. оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
  2. оплаты взносов в компенсационный фонд.
  3. налогов и других обязательных платежей и штрафов;

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже.

В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора. Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список.

Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня. Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан.

Это право предоставляется только тем застройщикам, которые полностью соответствуют требованиям закона (в применимой к ним редакции).

Основными условиями привлечения средств являются:

  1. разработка проектной документации и ее экспертиза;
  2. устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;
  3. соблюдение иных требований к застройщику, установленных 214 ФЗ.
  4. предоставление обеспечения обязательств застройщика. В зависимости от даты ввода проекта в эксплуатацию это могут быть взносы в компенсационный фонд или расчеты через эскроу. С введением в действие закона № 151-ФЗ от 27 июня 2021 года, другие ранее существовавшие способы обеспечения (страховка и поручительство банков) отменили;
  5. наличие земельного участка для строительства дома — как правило, на праве собственности или аренды;
  6. соблюдение запрета на совершение действий и сделок, которые могут повредить дольщику;

В соответствии с ч. 3 ст. 3 закона 214 ФЗ, если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами (однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено). В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика.

Этот договор:

  1. содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.
  2. заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2021 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно .

Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ. П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке. В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора.

Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном . Статья 8 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику.

Основное из них — соблюдение сроков передачи, установленных договором. В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи.

Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте . Ст. 9 ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения договора долевого строительства — как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика.

По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона.

Список таких существенных нарушений содержится в статье 9.

Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвящённой . Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки.

Например, если дольщик в связи с просрочкой квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика.

Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

Статья 11 214 ФЗ разрешает дольщику передать свои права по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу (то есть, фактически, продать права на будущую квартиру).

На уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался.

Уступка прав по ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Подробные комментарии к статье 11 закона 214 ФЗ вы можете найти на нашем сайте в статье, посвящённой прав по договору долевого строительства.

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик в силу прямого указания закона передаёт в залог дольщикам земельный участок и многоквартирный дом.

Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику. Залог обеспечивает, чтобы в случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогли отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

14 ст. 214 ФЗ уточняет, что дольщики могут обратить взыскание на предмет залога (что потребуется для завершения строительства) только через полгода после того, как девелопер остановил стройку. Залог не применяется в случае, если расчеты с дольщиками производятся через счет эскроу. Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу.

В полную силу этот механизм заработает после 1 июля 2021 года. Подробности о нем читайте . Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ, вступившей в силу с 1 июля 2018 года.

Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счёт средств дольщиков. В списке присутствуют только операции, прямо связанные со строительством конкретного многоквартирного дома. Также, приведён перечень запрещённых действий застройщика.

Новые требования в полном объёме применяются только в случае, если разрешение на строительство дома было получено после 1 июля 2018 года, т.е.

после вступления в силу последней редакции 214 ФЗ. Если застройщик успел получить разрешение на строительство до этой даты, у него остаётся больше свободы действий (хотя некоторые все же придётся соблюдать).

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных, которыми застройщик обязан ознакомить дольщика.

Среди них: информация о проекте строительства, проектная документация и , юридические документы. В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов.

Органы строительного контроля и надзора (как правило, местный комитет по строительству) проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры (вплоть до приостановления заключения новых договоров долевого участия до устранения нарушений). В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации: Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Статья 2.

Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Редакция Действующая 25.12.2018 30.07.2017 01.01.2017 25.07.2015 01.03.2015 12.07.2012 21.06.2010 20.07.2006 01.04.2005

  1. вступила в силу 01.04.2005
  2. проверено сегодня
  3. закон от 28.06.2020

Ст. 2 О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 27 июня 2021 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют. Сравнить с редакцией статьи от 25.12.2018 30.07.2017 01.01.2017 25.07.2015 01.03.2015 12.07.2012 21.06.2010 20.07.2006 01.04.2005 Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

  1. наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
  2. 1) застройщик — хозяйственное общество:
  3. которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трёх лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
  4. которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также указанный в пункте 3 части 4 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации; 2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; 2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство; 3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; 4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заём на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключённого между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа.

При этом целевой заём, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+