Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Досрочная выплата ипотеки

Досрочная выплата ипотеки

Досрочная выплата ипотеки

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение. Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения . При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова.

Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей. Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля. Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока. Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

  • Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.
  • Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может , выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
  • Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно.

В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается. Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля.

Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например . Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже.

Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно. При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга. Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц. Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

  • Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
  • Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.

3 лучших способа досрочно погасить ипотеку

14 августа 2021Оформили ипотечный кредит или только собираетесь?

Тогда статья окажется полезной.

Рассмотрим плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки, а также разберемся, как лучше это делать.Например, у вас ипотечный кредит на 10 лет в 1 млн. рублей со ставкой 9% годовых.

Ежемесячный платеж составляет около 11 тысяч. Допустим, что первоначальный взнос не был обязательным, а также предположим, что спустя три года после открытия договора неожиданно появились свободные деньги — 400 тысяч рублей.

Потратьте свободные средства на закрытие ипотеки, пусть и частичное. Как это сделать, чтобы частичное досрочное погашение стало выгодным для заемщика?Вот наиболее распространенные варианты: Внестичастичноедосрочноепогашениевсчетуменьшенияколичества последующихплатежей.Срок кредитования снижается почти на три года.

Сумма ежемесячного платежа при этом остается неизменной и составляет 11 тысяч. При сокращении срока кредитования сумма переплат составит 300-350 тысяч рублей.

А последний фактический платеж по договору будет совершен намного раньше календарного.Плюс: снижение срока кредитования на 3-3,5 года.Минус: ежемесячная долговая нагрузка никуда не денется – платеж остался неизменным.

Внестичастичноедосрочноепогашениевсчетсниженияразмераежемесячныхплатежей.Сумма платежа уменьшится в 1,5-2 раза.

Это позволит снизить ежемесячное «издевательство» над личным или семейным бюджетом со стороны банка. В этом случае размер переплат составит 400-450 тысяч рублей. Помните, что при этом срок кредитования останется неизменным, зато ежемесячная долговая нагрузка станет ниже.Плюс: 11 тысяч ежемесячных взносов превратятся в 5-6.Минус: платить придется те же 10 лет.

Точнее, 7 лет, поскольку 400 тысяч в нашем примере появились через 3 года с момента оформления договора на ипотечное кредитование.Если смотреть на ипотеку как на пожирателя личного бюджета, то выбор очевиден.

Исходя из того, что при снижении срока кредитования сумма переплат снижается, такой вариант предпочтительнее.

Отметим: именно снижение ежемесячных платежей сделает ипотеку не такой обременительной.Итак:

  1. Если заработки нерегулярны и платеж в 11 тысяч каждый месяц – трудное бремя для вашего кошелька, задумайтесь о втором варианте. Переплатить придется больше, но снижение ежемесячных платежей до 6 тысяч в ближайшей перспективе в вашем случае куда привлекательнее.
  2. Если у вас стабильная работа, хорошая зарплата, денег на все хватает даже в долгосрочной перспективе, лучшим станет выбор в пользу первого способа: снижения срока ипотечного кредитования.

Важно: перед решением внести досрочный платеж внимательно проштудируйте договор. Некоторые финансово-кредитные организации мелким шрифтом в самых незаметных местах прописывают обязательства заемщика об уплате комиссий за досрочное частичное погашение.Существует интересный способ досрочного гашения, назовем его «выгодным».

Вот как нужно действовать:

  1. Внести 400 тысяч на счет ипотечного договора в счет снижения суммы ежемесячных платежей.
  2. Продолжить вносить 11 тысяч.
  3. Снизить ежемесячный платеж до 6 тысяч в месяц.

Выбирая такой метод, в перспективе 2-3 лет можно добиться значительного снижения не только ежемесячных платежей, но и общей суммы переплат.

Реальная сумма обязательных ежемесячных взносов через 3,5-4 года составит около 100 рублей. А общий долг с учетом начисленных процентов – несколько тысяч рублей.И тут уже делайте, как считаете нужным: закрывайте договор раньше календарного плана или продолжайте отдавать банку лишние 100 рублей.

В любом из случаев эта долговая нагрузка не станет бременем.Предложенный способ погашения ипотеки подойдет тем, кто

  1. имеет постоянный заработок;
  2. располагает достаточным количеством свободных средств ежемесячно;
  3. желает избавить себя от громадных переплат по процентам.

Вот что вы получите, выбирая такой способ исполнения обязательств перед банком:

  1. Ощутимоеснижениесуммыпереплат.

    Внося сначала 400 тысяч, а затем ежемесячно 11, вы добиваетесь планомерного и возрастающего уменьшения тела кредита, то есть суммы основного долга.
    С учетом того, что на эту сумму банк начисляет проценты, нетрудно сделать вывод: «Выгодный» позволит снизить в итоге переплаченную сумму.
  2. Снижениеразмераобязательныхежемесячныхвзносов. Даже если в какой-то месяц или два внести 11 тысяч не получится, не переживайте: платеж к тому времени будет составлять 2-3 тысячи.

    Или вовсе 500 рублей.

  3. Выгодноеибыстроепогашениеипотеки.

    Через 3,5-4 года такого платежного поведения сумма обязательных ежемесячных взносов достигнет смешного порога в 100 рублей, а суммарный долг по ипотечному договору – 3-4 тысячи.
    Или меньше!

Решайте, что вам подходит больше.

Не забывайте внимательно изучать ипотечный договор перед принятием любого решения, ориентируйтесь на постоянство и размеры дохода (заработной платы, доходов от хобби и фриланса, если они есть), и не ошибетесь в выборе. Выгодной ипотеки и разумных решений!Была ли полезной эта статья?

Напишите нам в группу Вконтакте, о чем бы вы хотели узнать из наших материалов в будущем: Наш веб сайт:

Как досрочно погасить ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер четыре года гасит ипотекуКогда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может.

Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей.

Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  • Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  • Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  • Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.
  • Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  • Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  • Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь.

Вот сравнительная табличка.Я могуПлатеж после мая 2017Срок последнего платежаПоследний платежПереплата по ипотекеСократить срок15 719 Рмарт 2021 г.4110 Р498 754 РУменьшить платеж8261 Роктябрь 2023 г.8486 Р612 239 РНе вносить 400 000 Р15 719 Роктябрь 2023 г.15 578 Р786 139 РБез досрочных погашенийПереплатим786 139 РПлатеж после мая 201715 719 РСрок последнего платежаоктябрь 2023 г.Сумма последнего платежа15 578 РСокращаем срокПереплатим498 754 РПлатеж после мая 201715 719 РСрок последнего платежамарт 2021 г.Сумма последнего платежа4110 РУменьшаем платежПереплатим612 239 РПлатеж после мая 20178261 РСрок последнего платежаоктябрь 2023 г.Сумма последнего платежа8486 РНо банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р.

И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.Обычный методМетод Максима КайнераМинимальный платеж: 15 720 РМинимальный платеж: 15 720 РВносим дополнительные деньги: 400 000 РВносим дополнительные деньги: 400 000 РСокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РУменьшаем минимальный платеж.

Теперь он — 8261 РПродолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяцКредит закроем в марте 2021 г.В марте 2021 г.

минимальный платеж будет 115 Р.

Вносим 4109 Р и гасим остаток долгаОбычный методМинимальный платеж: 15 720 РВносим дополнительные деньги: 400 000 РСокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РПродолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняетсяКредит закроем в марте 2021 г.Метод Максима КайнераМинимальный платеж: 15 720 РВносим дополнительные деньги: 400 000 РУменьшаем минимальный платеж.

Теперь он — 8261 РПродолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяцВ марте 2021 г.

минимальный платеж будет 115 Р.

Вносим 4109 Р и гасим остаток долгаИтого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем.

Смотрите.Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку:

«Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось»

.

То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск.

Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег.

Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением.

Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2021 — около 3700 рублей.Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2021 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится.

Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотекиВот тут начинается магияПомните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию.

Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.Подготовьте инфраструктуру.

Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету.

На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей.

По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.Приятных вам минимальных платежей.1224.01.18493KТэги: , , Обложка — Валерий thewatt

Редакция24.01.18, 06:46Погасили ипотеку досрочно?

Поделитесь опытом:КУРСБесплатный курс о том, как получать деньги там, где другие их теряют. Быстрые уроки без обмана и серых схемВот что еще мы писали по этой темеЕкатерина Мирошкина, экономист30.0755K1529.0749K48Екатерина Мирошкина, экономист28.0756K31Екатерина Мирошкина, экономист24.0714K1021.074K6Дискуссия26.0512K108.0537K6Дискуссия20.0414KЕкатерина Мирошкина, экономист18.06.1929KЕкатерина Мирошкина, экономист31.07.1842KЕкатерина Мирошкина, экономист19.04.1830K210.0915K39Лучшее за неделю09.0991K3410.0946K5307.0936K1308.0932K4407.0923K211.0919K909.0919K2210.0915K39Дискуссия08.0915K6Дмитрий Сергеев, специалист по безопасности07.0913K7Шорты07.0913K707.0913K12208.0911K2009.0910K1508.0910K1010.099K4Шорты11.097K5Дискуссия09.097K908.096K1011.096K8Анастасия Корнилова, юрист08.095K2210.095K18Развод07.095K2Дискуссия07.093K109.093K11.093K111.093KДискуссия11.092K1Развод11.092K

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как дешево досрочно погасить ипотеку?

12 марта 2021Согласно договору ипотечного кредитования, клиент в любой момент может осуществить частичное или полное досрочное погашение.Однако в случае с полным часто существует мораторий на протяжение нескольких месяцев.Тем не менее, такой возможностью часто пользуются заемщики для экономии денежных средств.В зависимости от банка и самой ипотечной программы, условия на досрочное гашение могут варьироваться. Вот основные правила осуществления частичного и полного досрочного гашения:

  1. Для осуществления частичного гашения необходимо написать соответствующее заявление в банке.
  2. Кредитор не берет комиссию за досрочное гашение ипотеки.
  3. На полное закрытие кредита в большинстве банков есть мораторий в течение 1 год. За это время клиент обязан производить плановые платежи согласно графику гашения.
  4. Большинство банков позволяют частичного погашать долг с первого месяца, но минимальная сумма гашения не должна быть менее 15 тысяч рублей.Если клиент вносит больше размера планового платежа, но менее 15 т.р., то средства лежат на счете и не могут быть списаны в счет дополнительного погашения основного долга.
  5. После каждого частичного досрочного гашения клиенту выдается обновленный график гашения с пересчитанными процентами.

Необходимо внимательно читать условия договора, когда именно можно осуществлять досрочное гашение и какая минимальная сумма для частичного погашения.Стоит отметить, что в некоторых банках при достижении минимальной суммы для досрочного гашения средства списываются в безакцептном порядке, то есть, писать заявление не нужно.Таким образом, если вы собираетесь уехать на несколько месяцев куда-то и решили заранее внести платежи, то в этом случае через месяц снова надо будет производить оплату.Все осуществляется на основании кредитного договора. Этапы процедуры происходят обычно следующим образом:

  1. В дату планового платежа происходит списание денежных средств.
  2. Пишет заявление на осуществление полного или частичного гашения.
  3. Клиент вносит оплату удобным ему способом на кредитный счет.
  4. Если денег не хватает для закрытия кредита, то необходимо взять новый график гашения.

Стоит отметить, что не всегда приходится вносить собственные средства для осуществления досрочного гашения.Часто применяются бюджетные средства, выделенные клиенту в виде компенсации или субсидии.Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно использовать для погашения жилищных кредитов.

Но для этого нужно выполнить несколько важных шагов, а именно:

  1. Дождаться рассмотрения и получить ответ.
  2. В течение 30 дней после получения ответа деньги будут перечислены в счет погашения кредита.
  3. Обратиться в отделение ПФР для распоряжения средствами материнского капитала. Придется предоставить полный пакет документов для этого.
  4. Оформить сертификат на материнский капитал в отделении ПФР.
  5. Оформить обязательство предоставить детям долю в объекте недвижимости после закрытия жилищного кредита.Данное обязательство заверяется нотариусом и составляется по образцу ПФР. Если оно не будет соответствовать требованию, его не примут.Этот вариант очень выгоден молодым и многодетным семьям, и в банке, при взятии ипотеки, можно сразу же посчитать сумму субсидии для досрочного гашения и процентную ставку при ее использовании.Чтобы сэкономить денежные средства и время, рекомендуется заранее взять образец именно в том отделении ПФР, куда планируется обращаться, так как в разных отделениях могут действовать различные образцы.

В ПФР нужно предоставить следующие документы для распоряжения средствами материнского капитала с целью осуществления досрочного гашения ипотеки:

  1. СНИЛСы детей.
  2. Заявление на перевод средств.
  3. Кредитный договор.
  4. Документы на объект недвижимости (кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРП, другие документы, которые могут потребовать в ПФР).
  5. Свидетельства о браке и рождении детей.
  6. Действующие реквизиты банка.
  7. Паспорт заявителя и СНИЛС.
  8. Справка об остатке задолженности по форме ПФР.

Если сумма основного долга меньше остатка средств на лицевом счете материнского капитала, то перевод будет осуществлен ровно в размере, необходимом для закрытия кредита.Средства не лежат на счете, а автоматически списываются в счет погашения долга при их поступлении в банк.Несмотря на то, что обычно банки используют аннуитетную систему погашения долга, иногда применяется и дифференцированная. Основные отличия заключаются в долях, которые идут на закрытие основного долга.В случае с аннуитетным погашением, сначала клиент гасит проценты, а на основной долг идет небольшая часть.В дифференцированной системе погашение происходит примерно в равных долях, однако размер планового платежа изначально выше и каждый месяц постепенно снижается.Клиенту всегда выгодного вносить частичное досрочное гашение, но при дифференцированной системе внесения платежей выгоды выше, так как клиент меньше платит банку процентов за пользование деньгами компании.Важно после списания денег взять новый график гашения, где будет пересчитана сумма планового платежа. Иначе вы будете продолжать платить ту же сумму.Если вы полностью закрыли ипотечный кредит, то нужно заказать справку об отсутствии задолженности (обычно выдается бесплатно, но в некоторых банках могут взять небольшую плату).Также потребуется заказать возврат закладной.

Это делается в отделении банка, поэтому специалист подскажет, как правильно заполнить заявление.В течение 30 дней закладную привозят в офис обслуживания, где ее можно забрать. Кредитор самостоятельно погашает ее, поэтому клиенту не надо будет тратить время на осуществление этого действия.Однако потребуется выполнить следующие шаги:

  1. Выделить детям доли, если при погашении долга использовались средства материнского капитала.
  2. Взять перечень пакет документов на объект недвижимости и или Росреестр для снятия с жилья обременения.

При использовании маткапитала, если не выделить детям доли, то на родителей налагается административная ответственность.Также могут потребовать в судебном порядке вернуть всю сумму ссуды обратно государству.

Судебные издержки ложатся на проигравшую сторону.Есть несколько специальных кредитных калькуляторов, которыми можно воспользоваться, чтобы рассчитать самостоятельно примерную сумму планового платежа после внесения частичного досрочного гашения.В зависимости от суммы, результат пересчета будет меняться. Чем больше вы вносите, тем больше средств уйдет на погашение основного долга и тем меньше будет сумма планового платежа.Там же выполняется расчет остатка по кредиту и новая процентная ставка, согласно условиям договора.Перерасчет происходит в отделении банка при обращении к банковским специалистам.Они, на основе специальной программы (обычно это IBSO) распечатывают обновленный график гашения и заверяют его. После этого вносятся исправительные проводки во всех используемых банком программах.В следующем месяце надо будет вносить меньшую сумму.

Но если сотрудники банка не произвели необходимые действия после выдачи обновленного графика, вы выйдете на просрочку из-за недостатка денег на счете в дату планового платежа.Ошибки часто случаются в банках с высокой текучкой кадров, типа Сбербанка или Россельхозбанка. В этом случае клиенту потребуется:

  1. Написать претензию на возврат денег и проведение исправительных проводок.
  2. Потребовать внесение исправлений в кредитную историю.
  3. Погасить просрочку.

Действительно, при отсутствии последнего пункта, сотрудники банков часто портят кредитную историю своим клиентам безнаказанно.Согласно условиям кредитного договора, за несоблюдение его условий кредитор ответственности не несет.Заранее его составить не всегда возможно, ведь банки не заинтересованы отпускать клиента раньше срока.Однако есть специальные кредитные калькуляторы, которые могут предусмотреть, когда и какая сумма будет внесена, чтобы рассчитать самостоятельно примерные суммы планового платежа в различные моменты действия договора.Если вы являетесь клиентом Сбербанка, то можете воспользоваться их сервисами для перерасчета по ссылке:У других банков также имеются калькуляторы на их официальных сайта, где можно произвести расчет при различных вариантах и условиях займа.

Но лучше всего обращаться лично в отделении, чтобы знать все нюансы.Практика показывает, что погашать досрочно выгодно на любом этапе сотрудничества с банком. Это снижает размер планового платежа, делая ипотеку более доступной.Однако нужно понимать, что частичное досрочное гашение не освобождает вас от платежа в следующем месяце, и стоит ли это делать — решать только вам.Поэтому реально оценивайте свои силы четко следовать условиям ипотечного договора.Если вы можете назвать себя счастливчиком, который окончательно закрыл долг по ипотеке, то стоит быть готовым к тому, что надо будет потратить немного времени для снятия обременения с жилья.Вот какие действия придется сделать:

  1. Получить ее через определенное время.
  2. Написать заявление на погашение и возврат закладной.
  3. Оплатить государственную пошлину за внесение изменений в Росреестр.
  4. Обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Стоит понимать, что новое свидетельство на квартиру не выдается.

Согласно действующему законодательству, теперь используются выписки из ЕГРП, срок действия которых ограничен.Это необходимая мера, которая позволяет значительно осложнить жизнь мошенникам, которые пытаются работать на рынке недвижимости.Дочитайте статью до конца:

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

6 августаДосрочное погашение кредитов — это то, чего боятся банки и во что не всегда вникают заемщики. Рассказываем, как можно досрочно погасить ипотеку, избежать неясностей и сэкономить на переплате по процентам — в нашем случае вышло 200-400 тыс. рублей.Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения.

Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку. Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время.

Такое право установлено законом «О внесении изменений в ст.

809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения.

Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором.

А вот когда платить, решает уже заемщик. Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег. Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.Важный нюанс про оплату — в соответствии с банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся.

Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору.

Уведомить банк можно двумя способами:

  1. через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).
  2. написать заявление в отделении банка;

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они — но основные принципы работают и с дифференцированными.Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга.

Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой досрочного погашения ипотеки.Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

  1. уменьшение ежемесячного платежа.
  2. сокращение срока кредита;

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у них плюсы и минусы.В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей.

Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится.

Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.Пример. Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет.

Внесем досрочный платеж 180 000 руб.

в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.Как это выглядит на практике: например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб.

Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб.

(25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию. А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет.

Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита. Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:П — сумма начисленных процентов;ООД — остаток основного долга;r — процентная ставка по кредиту;КДМ — количество дней в месяце;КДГ — количество дней в году.В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга.

Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается. Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке.

Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2021 году).

За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца. Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.Какие выводы: досрочно заплатив 400 000 руб.

в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит.

Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика в «минусе».Налоговый вычет. Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке.

За счет можно частями получить 260-650 тыс.

рублей на одного человека.Материнский капитал. С 1 января 2021 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго — 616 617 руб. Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.Дополнительные источники дохода.

Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим умениям и свободному времени. Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время.

Если вы нацелены погасить кредит досрочно — определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки — даже выигрыш в лотерею.

Здесь главное умеренность — если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства.

Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике — даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы.

Откажитесь от вредных привычек — бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж.

Узнайте, как можно Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет — но без ущерба для качества отдыха.Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки.

Первый — по мере возможности вносить относительно небольшие суммы.

Второй — накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.За счет небольших регулярных выплат досрочно гасить ипотеку выгоднее, чем копить. Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.Убедимся на примере — рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб.

на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет.

Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. — всего получается 240 000 руб.Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев.

Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.Теперь представим, что все деньги с подработки в течение первого года ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых. В итоге с накопилось 245 452,15 руб.Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев — так же, как при ежемесячных досрочных выплатах.

А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже — 346 127,39 руб.Вывод такой — если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение.

Так вы сможете сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие суммы (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой.

Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга — не лучшая инвестиция во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту.

Такое, хоть и редко, но бывает.На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

  1. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.
  2. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.
  3. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: а если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще — получится ли заработать больше?

Иначе можно упустить прибыль.Убедимся на примере: предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет. В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб.

Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб.

Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб.

— это и есть наша упущенная прибыль.Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже.

Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции. Грубо говоря, 40 000 руб. в 2021 году стоят дороже, чем та же сумма — но уже в 2030 году. Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год.

Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%. Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию — на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше.

Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

  1. досрочно гасить ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках — когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.
  2. чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше — с первых лет кредита;
  3. вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;
  4. чем ближе окончание выплат — тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
  5. деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;

Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Нужна помощь в выборе новостройки?

Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: +7 495 431-64-64Есть вопросы?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+